陕西榆林开发区项目营销策划全案2010107页.pptxVIP

1;能否解决面临的 3 大核心问题至关重要;1、运作模式商业先行，快速实现现金流转;目　录;项目总体认知;项目紧邻榆溪河滨河风光带，尽享双公园稀缺资源;板块价值;板块价值;建筑品质;本案具备了成为高端楼盘的先天禀赋;;我们是什么——高端物业——一个由四纬因素构成的市场综合体;在此采用价格指标量化界定高端物业以便于研究此物业类型;市场分析 ;高新板块已然步入高端板块认知行列 ——整体城市未来高端物业供应情况出现两极分化现象，除城中板块外，位于东北角的仙林板块与位于西南角的高新板块以夹角形式聚集了众多高端项目，而其中仙林板块基本是以低密度类别墅型板块定位，与高新板块的高端公寓市场存在一定的差异化。 高端物业稳步持续走高 ——进入2010年以来，高端物业销售情况呈现上升趋势，可见城市购买力依然存在，同时高端产品与高端价位已经逐渐为市场所接受。 未来竞争强劲 ——一方面目前全市中高端物业潜在供应达到100万㎡ ，未来区域高端物业供应应呈现逐年放大趋势，开发区已经成为中高端产品争夺的主要战场，日后随着市场的逐渐成熟，竞争等级会呈现几何数变化 。;;商业业态建议;社区入口设计;产品风格建议;项目定位 ;;独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积;赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居室情趣;通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳;窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值； 窗台休憩小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。;;适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适;面积：约180平米;顶层复式空中院馆;;面积：约320平米;观光电梯/双向开门/独享入户庭院;首层架空层设计，引入绿化、放置休憩沙发、改建活动场所等，制造泛会所交流空间;;本项目户型配比如下;项目;静态竞比价格5693元/平米;综合定价系数;商业价格预测;客户研判;客户研判;客户定位分解;130-190㎡主力客群为改善型;200㎡以上主力客群为享受型;客户定位;WHAT IS 本案？;「辉映中心城区，创领国际新区」;;规划整体花园规划，48%的绿化率，百米超级楼间，仅24%的建筑覆盖率，成就了极大的视野空间，社区还规划水景交融。加之高层滨河建筑，气势非凡，把“欲穷千里目，更上一层楼”的人生哲学与建筑美学合二为一。;品质外立面，国际物管组合，户室中央空调，地暖等设施 （建议）。;休闲配套齐全，功能完善，满足高端的国际高端多元品质生活;幼儿园丰富的各类商业配套，充分保证国际品质的便利生活。;「高尚物业」;本案的关键词;榆林40万方，滨河花园国际生活区 （国际多元奢适生活）;创作概念;案名推想;;营销策略演绎;原则1：层层递进，从区位与品牌导入（大盘造势），再到产品，最后 推出生活方式 原则2：意见领袖：通过培养意见领袖形成圈层，打造滚动的圈层营销平台 原则3：虚实结合：形象和概念围绕“贵气”进行铺陈和展开，最后通过现场体验落地。 ;「推盘层次」;打造滚动的圈层营销平台;推盘节奏;1;项目销售计划;未来价格预判;;「营销推广+储客模式」;回款方式;销售回款加速方式必要手段： 如客户确实想享受一次性付款优惠，单在付款能力上有一定限制，可将一次性付款做分期付款处理，其分期付款时间以一个月为宜，但其首次付款比例不得低于所购房屋总款的40%。;;「客户领袖」;「活动营销」;11年圣诞鸡尾酒会（红酒、香槟、雪茄、Ｂlack Jack纸牌、现场菲律宾ＪＡＳＳ乐队） 圣诞节在体验会所内利用站立式鸡尾酒会的高贵调性，传达项目的高端气质及所倡导的国际多元化的生活场景。 11年国际一线奢侈品发布会 借助中大、金鹰等高档场所国际一线奢侈品牌资源，在体验会所联合举办11年新装发布会，进一步挖掘目标客群，同时传达项目高端、时尚、审美的调性。;「通路营销」;「体验营销」;示范区参观动线;示范单位示意;;○高水准3D影视片 ○龙腾国际体验馆（会所） ○三维模型;与之相关的会所建议——双会所，服务型会所+会员制会所，强调个性，分而置之 1.服务会所——由龙腾国际自主经营，为满足基本住户的日常休闲娱乐的配套，提供较为全面的服务设施。如：健身房、老年活动室、儿童阳光活动房、阅览室、室内恒温泳池、高端餐饮吧等，建议设置羽毛球场、SPA馆等高档消费场所。此外建议龙腾国际通过会所服务中的某一项来打造自主会所品牌（如龙腾国际专有的咖啡，让人们提起龙腾国际会所首先由咖啡联想起来）； 2.会员会所——引进专业会所运营商，采用会员制形式，面对所有高端商务人士（不限地域）