余明轩房地产投资分析第二章房地产投资基本原理.pptxVIP

第二章  房地产投资根本原理 ;目 录;第一节 投资要素原理 ;一、收益;;;;其三，创新利润。在一个持续创新的世界中，企业家从创新中能得到利润或暂时的高额收入。 创新产品卖得欢利润劲增九成三 世界经济遇冷，“全球最大的钢琴制造商〞珠江钢琴集团却完全不受影响，产量占了全世界钢琴产量的25%。集团总经理王润培自豪地表示，企业成功的重要秘诀是“理念创新、技术创新〞，“珠江钢琴建立了企业研发投入与销售收入挂钩的机制，保证每年的技术创新投入占销售收入总额6%以上。〞从当年年???900多台的小钢琴厂到如今全球最大的钢琴制造商，王润培介绍经验时表示，“要敢于胡思乱想，如果连想都不想，怎么会有进步。〞“胡思乱想〞指的是理念与技术的创新。珠江钢琴建立了企业研发投入与销售收入挂钩的机制，保证每年的技术创新投入占销售收入总额6%以上。“产品创新极大地拉动了效益增长，恺撒堡专业高档钢琴、京珠品牌钢琴等近年来推出的新产品，今年 上半年销售量都有大幅度增长，使得企业利润 总额同比增长93%以上。〞 ;;;投资商业地产与买第二套房首付和利率相当 ;;;第二节 边际本钱及规模收益理论;;;二、规模收益理论;;总产量、平均产量、边际产量及其关系;;;;;;;;第五节 风险回报原理;;二、投资风险-效用分析;;;;;;;;;;;;;;;;一、财政支出分类：;(一)按财政支出的职能分类;(二)按财政支出的性质分类;(三)按财政支出的用途分类;;二、财政支出的规模;〔二〕影响财政支出规模的因素分析 ;三、财政支出结构;〔二〕我国财政支出结构的优化;2.目前我国财政支出的改革方向:;第二节 购置性支出;购置性支出的特点 1. 必须遵循等价交换的原那么 2. 其目的是为了满足社会公共需要 3. 确保政府根本职能、保证社会政治经济正常运转;购置性支出对经济的影响 ;一、社会公共消费支出;一 、 社会公共消费性支出;行政管理费的支出管理 1. 精简机构，转变政府职能，合理界定政府的事权范围 2. 严格财务管理制度，控制行政经费开支 3. 开展社会化效劳，减少行政经费开支;国防支出是国家用于武装力量和国防建设方面的费用，包括国防费、民兵建设费、国防科研事业费和防空经费等。;国防支出; (三)社会公共事业支出 1.教育支出的资金来源分析 2.科学研究支出的资金来源分析 3.医疗卫生支出的资金来源分析;1.教育支出的资金来源分析;我国2500亿次个人计算机研制成功 继百万亿次高性能计算机曙光5000A下线，中国自主研发的首款个人高性能计算机曙光(PHPC100)日前在天津正式推出。 　　这款只有普通台式机主机2倍大小的计算机，其最高运算速度达2500亿次，相当于40台普通台式电脑加在一起的运算速度。 ;3.医疗卫生支出的资金来源分析;二、公共投资支出;〔二〕政府投资支出方向的选择和政府投资领域的选择 政府投资应主要投资于以下三个领域： ;第三节 转移性支出;二、社会保障支出; 目前我国已初步建立起新型社会保障制度的根本框架，城镇企业职工的根本养老保险和根本医疗保险的“社会统筹和个人账户〞相结合，根本适应了我国的制度模式。;2．社会保障的内容;〔1〕社会保险。 所谓“社会保险〞，是指以立法形式，由国家、集体和个人共同筹集资金，以确保社会公民在遇到生、老、病、死、伤、残、失业等风险时，获得根本生活需要和健康保障的一种社会保障制度。 ;社会保险一般包括如下的一些内容： 社会养老保险——在社会保险中占据核心位置 社会失业保险——社会保险的主要内容之一 社会医疗保险 工伤保险 女工生育险;〔2〕社会福利 ;〔3〕社会救济 ;〔4〕社会抚恤。;3．社会保障支出的资金来源;社会保障筹资渠道主要有： ;4．社会保障资金的筹集模式;完全基金制模式的特点 ;〔2〕现收现付制 ;现收现付制的特点 ：;〔3〕局部基金制 ;(二)财政的社会保障支出;〔三〕中国社会保障制度与改革;;改革开放以来，我国社会保障改革的主要内容有：;〔2〕医疗保险制度 建立了用人单位和个人共同缴费的医疗保险机制 强化了医疗保险管理效劳 完善多层次医疗保障体系 建立新型农村合作医疗制度;;〔3〕失业保险 为了配合劳动体制和经济体制改革，确保国有企业下岗职工根本生活费按时足额发放，1998年以来，我国政府建立了以国有企业下岗职工根本生活保障、失业保险和城市居民最低生活保障为内容的“三条保障线〞制度。 1999年国家公布了?失业保险条例?，对失业保险的参保范围、缴费、享受条件、支付标准等内容进行了规定。;2．社会救济;中国社会保障制度面临的挑战： ;