某房地产营销思考方案.pptxVIP

;前言;瑞峰思考点一：;瑞峰思考点二：;瑞峰思考点三：; 从项目的原点出发;第一部分 项目分析;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。八月-21八月-21Wednesday, August 04, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。21:43:4221:43:4221:438/4/2021 9:43:42 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。八月-2121:43:4221:43Aug-2104-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。21:43:4321:43:4321:43Wednesday, August 04, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。八月-21八月-2121:43:4321:43:43August 04, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。04 八月 20219:43:43 下午21:43:43八月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。八月 219:43 下午八月-2121:43August 04, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/8/4 21:43:4321:43:4304 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。9:43:43 下午9:43 下午21:43:43八月-21 ;一、项目内部条件分析 地块指标;产品/建筑规划;产品/园林规划;产品/户型规划;内部配套;开发商品牌;项目内部条件分析小结;瑞峰思考： 对于主要消费群体已然流失的樟木头市场，项目强大的产品竞争力及品牌渲染力是否足以抢滩？;第一部分 项目分析;二、项目外部条件分析 地段;外部配套;外部配套;四至;四至;四至;四至;项目外部条件分析小结;问题： 在内外条件存在如此大的反差的情况下，项目应该如何定位？;第二部分 项目定位分析;第二部分 项目定位;Ⅰ.樟木头市场发展历史;经济风暴影响 香港1983年的货币危机和1987年的股灾，造成港币的汇价急跌，港民得益于80年代大陆的改革开放政策，纷纷开赴大陆投资，而常平、樟木头由于交通的优势，以及两地消费水平的巨大反差吸引了大量港商的投资，从而掀起了港人在当地购房置业的热潮；由于地理位置优越，樟木头和常平、塘厦一起成为了房地产开发的“第一军团”； 1997年10月17日台湾弃守新台币后,10月20日开始,国际游资疯狂沽空港元, 香港汇市产生剧烈动荡，导致楼价疯狂下跌，物业严重贬值，港人再次掀起了大陆购房的热潮，常平、樟木头也由此有了小香港的美誉；市场上的产品也主要针对香港人进行设计，面积小、实用率高的户型成为市场的主流产品，但对于住惯了私家大宅的本地人来说，他们的购房需求没有得到有效释放。 影响 出于对健康和生命安全的考虑香港人开始大批撤离内地； 非典型期间的隔离政策也迫使很多香港人因为工作和家人的原因回到香港。;房地产政策影响 “90㎡以下/70%以上”降低了置业门槛，但却加重了的产品的同质化，降低了产品的舒适度，影响了楼盘的档次，对高端市场需求产生阻碍； “按揭成数”的变化会对经济实用型市场需求产生影响，门槛的提高会影响自住型白领们的置业需求，但对投资性需求影响有限； “五年”的期限则大大打击了短期性的投资行为，降低了二级市场的活跃程度，对投资行为影响有限； 停止别墅用地的供应，使已批出别墅项目价值得到提升，未来几年内别墅的升价效应将得到体现，高端市场会出现供不应求的局面； “两年内限期开发”使得市场供应量剧增，竞争加剧； 9.27新政，二次以上置业提高首付成数以及贷款利率的不断上调再次严重打击了投资置业者，深圳人大批撤离； 2008年1月1日起取消购房入户政策的颁布又再次将更多的外来置业者推离了本地市场。;问题： 香港人走了，深圳人也走了，樟木头市场何去何从？;Ⅱ.樟木头市场概况/项目扫描【雅翠花园】;Ⅱ.樟木头市场概况/项目扫描【星耀国际】;项目地址： 樟木头东城大道 占地面积： 293600㎡ 建筑面积： 509800㎡ 总户数： 4500户 推广形象：50万平米都市生态社区西班牙风情小镇;项目地址：东莞樟木头镇东城大道与柏峰路交汇处 发展商：东莞富盈房地产开发有限公司 占地面积: 138412平方米 总建筑面积：206700平方米 物业类型：?独栋别墅