福州金融街d地块主题策划及产品定位提案.pptxVIP

福州金融街D地块主题策划及产品定位提案会计学第1页/共61页本案需要解决三大问题项目宏观背景及区域市场分析地块核心价值及主题策划探讨产品开发模式及如何实现利润最大化第2页/共61页1本报告解决的问题项目宏观背景及区域市场分析 第3页/共61页一、宏观经济环境分析美国要人民币升值，欧元升值，美元短期贬值，这样美国几十年积累下来的债务，就可以让全球买单第4页/共61页2010年,美国经济复苏仍然缓和(一季度预估2.7%), 今后依然会执行低利率政策,以刺激经济发展.低利率全美1530万人失业，1-4月9.9%的高失业率，美国人都认为是中国出口了太多便宜货，因此他们会更加抵制进口外贸保护随着60年代集中出生的人进入老年化，以及个人破产率上升,支撑美国GDP60%的消费行业，必受到打击消费下滑高达13万亿，占GDP90%的债务，以及百万亿美元的养老金. 迫使美国不得不加印更多的美钞用来还债。加速印钞美元通货膨胀第5页/共61页事实的真相是：华尔街的资本家，已经导演各场经济危机，悄悄潜入中国，以最小的资本、最大的杆杠控制中国的各行业产业链中的龙头企业，直至影响人民币……占CPI比重34%的食品行业，现在基本由外国资本控制：猪肉、大豆、食用油、水价等，正在上演的绵花危机，影响纺织行业，玉米战直接影响石油价格，最终推高物价物价上涨一方面美国政府抵制中国产品，逼迫人民币升值，不良企业倒闭；另一方面外资渗透到龙头企业，先合作，后收购私有，然后卖掉资产转移经济增长以投资拉动型的中国经济，会一如既往高速增长，在房地产的带领下，一切以人民币计价的资产会高速升值……中国股市就是外资的取款机，而融资融券、股指期货以及汇率改革，正走向资本家设下的陷阱，资产快速升值金融体系资产急速升值老本行赚不了钱，大家只有往房地产跑，你可以看到卖电器的也搞房地产，卖衣服的也搞房地产……那是多么的繁荣！第6页/共61页建筑材料铁矿石价格年增长近七成，给钢企沉重的压力，而中国占全球五成的需求，会助涨这一趋势，从而助推房价上涨土地地方政府高达2.7万亿的财政赤字，要靠卖地来还钱资本逐利产业资本疯狂向房地产集结，助推房价至历史高位政府调控调控的结果就是：有钱人买商品房，没钱的买保障房房地产进入高速发展期一旦把该建的都建了，该盖的房子都盖了，那还会有什么行业能带来经济增长？第7页/共61页人民币升值油价涨，水价涨，房价涨……老百姓负担不起了投资型增长靠投资增长的经济，富了国家，穷了百姓，无法消费就无法拉动经济增长财富被掠夺中国经济增长的财富，由于再分配不合理，被少数外资掠夺，他们疯逛抛售套利资产泡沫第8页/共61页总结我们正处在房地产行业高速发展的中期，离末期来临也许仅三至五年，因此，要把握这个机会，并看清本质第9页/共61页二、房地产市场宏观分析第10页/共61页2010年4月，国务院出台“史上最严厉”调控措施 ：“国10条”，引发市场进入观望期。5月福州住宅签约量仅为861套，日均签约27.77套，签约面积93428㎡，环比减少161787㎡，降幅达到63.39%。 均价方面，5月均价报出9497元/㎡，环比下跌1825元/㎡，跌幅为16.11%。 第11页/共61页表一为2010年1月-5月福州住宅签约明细表，在一系列的楼市调控的重压下，福州楼市已经失去了2009年的风光，签约量骤然下降，五月的签约量已经回到了2008年最低的水平。 第12页/共61页图一为2009年5月-2010年5月福州五行政区住宅签约均价变化走势图，刚刚过去的5月福州均价终于回落到了一万元以下，报9497元/㎡，环比下跌1825元/㎡,跌幅达到16.11%，但同比则要上涨1942元/㎡,涨幅为25.70%。第13页/共61页图二为2009年5月-2010年5月福州五行政区住宅签约面积变化走势图，5月签约面积为过去13个月新低，仅签约93428㎡，环比减少161787㎡，降幅为63.39%。此外，同比数据则要下降更多，5月同比去年，减少468185㎡，降幅达到惊人的83.36%。以上两组数据表明，楼市已经跌到了谷底。 第14页/共61页总结住宅成交萎缩，在意料之中，接下来或许会有较大幅度的降价，政府也或许会有新的调控，不确定因素很多，因此市场会持续观望，住宅风险较大第15页/共61页三、土地市场分析第16页/共61页去年底至今的土地拍卖会，商服(业)地块的集中出让，表明未来一段时间内，商业地产将是福州房地产开发的重点 2009年12月-2010年6月成交地块数据汇总分类供应幅数成交幅数总面积(亩)容积率成交额单价楼面成本总建总534.2416806801085.3438424374437居住2251.782.396 4670 80500 商住1312995.454.