房地产市场调研独立于策划的眼光.pdf

房地产市场调研：独立于策划的眼光 第一节、站在开发商的角度看市场调研 1、 源于市场化浪潮、服务于市场化行业的市场调研 市场调研是运用科学方法，有目的、 有计划地系统搜集、 记录、整理和分析有关市场活 动状况的完整资料， 为企业预测提供资料数据，为经营决策、 制定计划提供依据的行为。因 此说市场调研是企业了解市场情况，进行市场判断、预测、制定正确经营策略的前提。 市场调研的内容涉及消费者的意见、 观念、习惯、行为和态度等方面。 市场调研的原则 是遵循客观性与科学性。 客观性要求调研人员具备高度的职业道德， 自始自终保持客观的态 度去寻求反映事物真实状态的准确信息， 正视事实， 接受调研的结果； 科学性要求采用科学 的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、 可靠的、 有代表性的当前的信息资料。 市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性 数据和资料。 2 、浅谈市场调研对房地产开发的作用 房地产业具有建设周期长、 资金占用量大且周转时间长等特点， 因此如何正确地把握市 场，更具重要意义。 （一）识别市场机会，理解持续变迁的市场环境 市场环境的变迁主要包括： 消费者需求水平和基本特征的变化； 人们对住的需求的改 变；产品设计和特征的变化；应用技术水平的变化等。置身其间的房地产开发企业，如果能 够根据变迁的市场环境适时作出调整， 就可以抓住市场机会， 创造新的盈利点。 而把握市场 环境变迁主要依靠市场调研， 有时可能凭借某个企业管理者的直觉抓住一星半点机会， 但更 多的时候是市场调研在起作用。 （二）分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划 在房地产项目开发前，企业要确定项目推出后的销售前景或称市场潜力，需要对潜 在客户的需求特征和规模进行调研， 以确定能否在较短时间内为市场所吸收。 在项目开发完 成以后，制定相应的市场推广计划时， 要确定如何将项目的关键信息有效地传达给潜在客户， 以尽可能小的推广成本获得最大的宣传效果。 另外， 在市场推广计划中确定销售时机、 价格 落差、价格变化等细节，也离不开市场调研。 （三）判断项目的盈利性 从根本意义上来说，某一产品或产品设计市场潜力大，意味着其潜在的高盈利性。 要想在众多的可选产品形式中找到富有成长性、 潜在高盈利性的类型， 可以借助市场调研来 估算。 通常房地产开发项目可行性研究中， 财务分析执行的就是这一职能， 财务分析赖以成 立的基础就是对市场供求关系和价格 （租金）水平的精确把握， 而获得这些基础数据主要依 靠市场调研。 （四）评价产品或服务的满意度，指出改进的关键点 使顾客满意是产品或服务得以生存的必要条件，因此，企业会有对产品或服务的满 意度进行评价的需要， 通过市场调研可以得到满意度的定性和定量的表达， 据此企业就可以 对产品或服务进行改进，提高满意度，扩大市场份额，在市场竞争中占据有利地位。 （五）评价市场决策或管理决策的效果 当企业作出某种市场决策后， 往往会急切地想知道市场的反应， 决策正确与否？相关配 套措施能否满足需要？是否需要进行调整？如果需要， 如何调整？等等。 而评价市场决策和 管理决策的效果是市场调研的又一重要领域。 所以，我们可以看出市场调研