2021年房产估价师《经营与管理》习题班课件讲义11.pdf

第十一章 地价评估和地价分摊 本章考试分值在 5-7 分之间，知识点比较集中 一、单选题 1.路线价法主要适用于（ ）。 A. 城市商业街道两侧土地的估价 B. 旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D. 拆迁房屋的估价 『正确答案』 A 『答案解析』路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。参见教材 P369。 2.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。 A. 单独深度价格修正率 B. 累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D. 加权深度价格修正率 『正确答案』 B 『答案解析』 A. 单独深度价格修正率是递减的； B. 累计深度价格修正率是递增的，他是累加； C.平均深度价格修正率也是递减的 D.加权深度价格修正率，没有这个概念。参见教材 P375。 3.某地块临街深度为 18 米，临街宽度为 50 米，总价格为 243 万元，假设标准深度为 24 米，则 根据四三二一法则，其路线价为（ ）元 /平方米。 A.2025 B.2250 C.2700 D.3000 『正确答案』 B 『答案解析』该地块面积 =18×50=900 平方米 单价 =2430000/900=2700 元/平方米 单价 =路线价 ×平均深度价格修正率 平均深度价格修正系率 = （40+30+20 ）/25+25+25=1.2 路线价 =单价 /平均深度修正系数 =2700/1.2=2250 1 / 14 4.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为 20m ，临街深度为 75m。假设标准宗地临街宽 度为 25m ，临街深度为 100m，总价格为 400 万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（ ） 2 元／ m 。 A.1920 B.2400 C.2560 D.3200 『正确答案』 A 『答案解析』画图法。 5.下图是一块前后两面临街、总深度为 175 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形地块。已知前街路 线价为 320 元/平方英尺， 后街路线价为 240 元/平方英尺。 则采用重叠价值估价法计算出的地块总价 值为（ ）万元。（采用四三二一法则） A.150.8 B.160.8 C.170.8 D.180.8 『正确答案』 B 『答案解析』 前街影响深度 =总深度 ×前街路线价 ÷（前街路线价＋后街路线价） =175×320÷（320 ＋240 ）=100 英尺 后街影响深度 =总深度 -前街影响深度 =175-100=75 英尺 总价 =前街路线价 ×前街临街深度价格修正率 ×临街宽度 ×前街影响深度＋后街路线价 ×后街临街 深度价格修正率 ×临街宽度 ×后街影响深度 =320×100%×30 ×100＋240×120%×30 ×75=160.8 万元。 参见 教材 P379 。 6.对于单纯增加容积率的补地价来说， 其补地价的数额理论上可以用下列公式计算： 补地价 （单 价） =[ （增加后的容积率 -原容积率） / （ ）] ×原容积率下的土地单价。 A. 建筑面积 B. 原容积率 C.土地总面积 D. 增加后的容积率 『正确答案』 B 『答案解析』土地单价 =楼面地价 ×旧容积率 补地价 =楼面地价 ×（新容积