房地产项目车位销售办法和车位价格制定建议-6页.pdfVIP

温莎杰座车位销售办法和车位价格制定的初步建议 一、总体情况描述 车位数量、社区入住情况、小区车位使用率。 （待补充） 二、本项目车位销售分析 本项目有业主 1000 多户，可售车位仅 200 余个，从理论上来说，车位比较紧俏，而且随着 汽车消费的门槛降低， 拥有私家车的业主会越来越多， 但是我们从对周边项目的对比调研来 看，本区域内车位资源大量闲置，各家销售率都比较低，列表说明如下： 周边项目车位现状分析 社区名称 蓝鲸国际 元一时代广场 天骄国际 中环大厦 恒丰大厦 车位 地上 20 个左右 40 个左右 -- 数量 地下 313 个 343 个 100 多个 170 个 6000 ㎡ 地上 免费 业主免费 -- 320 元/ 月 租金 地下 260+30 元/ 月 260 元/ 月 100 元/ 月 500 元/ 月 420 元/ 月 地下车位售价 8-10 万 12 万 只租不售 12-15 万 只租不售 车位销售量 44 个 31 个 -- 54 个 -- 车位使用率 约 25% 约 80% 约 60% 约 50% 约 60% 社区入住率 30%左右 95%以上 60%左右 40%左右 35%左右 1、周边社区的入住率除‘元一时代广场’以外都比较低； 2、周边社区的车位使用率也偏低，空置车位的数量较多； 3、车位租金价差较大，从 100-500 元不等，其中‘蓝鲸国际’和‘元一时代广场’的租金 水平对本项目最有参考价值； 3、周边社区车位的销售情况均不理想； 4、周边社区车位的售价 8-15 万之间。 综合分析，本区域车位销售率不高的原因主要有： （1）车位 价格偏高 是车位销售受阻的主要原因。 （2 ）大多楼盘虽已交房，但入住率并不高，很多业主仍在 观望 ，还未考虑到购买车位的需 求。 （3 ）目前区域内，车位租售价比例失衡，租价较低，售价偏高，使业主更顷向于租车位而 不是买车位。 （4 ）本区域内楼盘的 停车问题 目前表现的并不严峻，所以大部分业主不急于购买车位。 （5 ）没有意识到远期 车位缺失 的严重性。 具体到本项目而言，可以预期的销售难点有如下几点： 1、车位只能对社区购房的业主出售， 客源范围已锁定， 但多数购房业主自身并未入住进来， 让其购买车位有一定的难度。 2、周边社区停车位使用率都不高，停车位在区域范围内并不紧张。 3、周边社区的停车位销售的很不理想，业主购买车位的兴趣较低。 4、租金水平偏低，和售价的比例悬殊较大，很难刺激业主的购买欲望。 三、销售前提——制造需求 从目前的地下车位使用情况来看，并不理想， 也没有达到饱和的状态， 因此，考虑到车位的 总体销售本身就具有一定的难度， 所以，销售前必须采取一定的行政手段， 制造出购买需求。 方式建议： 1、 取消现在的免费停车政策，公开销售前 10 天在社区内进行公示，同步预告社区车辆只 能停在规定的地下二层、地下一层属沃尔玛购物专用停车区，地上禁止停车。 2、 规范管理地下一层沃尔玛购物专用停车区，采用严格的监控系统，确保专区专用，确保 非购物车辆禁止停放。 四、价格策略 1、周边可参考项目车位定价综合分析 按照租金和售价计算出来的回收周期以及销售率情况的对比图表如下： 中环国际