上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估报告.pdf

上海新江湾城 D1地块使用权土地价值评估 报告 上海新江湾城 D1地块土地价值评估 评估结果报告 一、 评估项目名称：上海新江湾城 D1地块项目评估报告 二、 委托评估方：某房地产开发商 三、 评估目的：本次评估的目的是为准备投标面积为 59254 m ２地块的某房地产开 发商做投标报价的参考 四、 评估基准日： 2007 年 6 月 21 日 五、 评估日期：２００７年６月２１日 六、 地价定义：评估对象地块被淞沪路、殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块 形状方正，植被已铲平成净地，生态环境良好。宗地使用面积为 59254 m ２土地用 地性质为住宅用地，国有土地使用权法定最高使用年限为 50 年。 七、 估价依据 （一）有关法律法规 1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 （二）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 （三）其他资料 1、《上海市土地利用总体规划》 2、《上海市土地资源》 3、委托方提供的有关资料 八、 估价原则 1. 坚持全面考察，综合分析的原则； 2. 坚持客观、公正、科学、依法、诚信的原则； 3. 遵循合法原则； 4. 替代原则； 5. 估价时点原则。 九、 估价方法 评估人员再认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和必要的调查之后， 根据评 估标的物的土点及实际情况， 此次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法。假设开 发法：是预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润，然后将开发完 成后的价值减去正常开发成本、 税费和利润从而求取估价对象价值的方法。 基准地价系 数修正法： 十、 所用公式： 1、假设开发发的基本公式为：待开发房地产价值 =开发完成后房地 产价值 - 开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 投资者购买代开发房地产应负担 的税费 2、基准地价系数修正法公式为：评估对象宗地价格 =评估对象宗地所对 应的级别基准地价 * （1+/- 评估对象宗地在 n 个因素条件下的修正系数） * 年期修正系数 * 交易时间修正系数 十一、 评估结果 评估人员根据国家有关房地产估价的规定，按照估价程序、估价目的、采用科学适 用的估价方法，待估标的物的评估目的，遵循房地产评估原则和程序，采用科学的评估 方法，结合评估人员的评估经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测 算， 确定该待估标的物在评估时点２００７年６月２１日的市场价值为亿元，大写人民 币：柒亿壹仟捌佰万 ，评估单价： 12，元，楼面地价为 7 ，元。 十二、需要特殊说明的事项 （一）估价的前提条件和假设条件 1、委估宗地来源合法、权属明确 , 并支付有关税费。 2、估价对象作为本报告评估设定用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。 3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。 4 、委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 1、此项估价是在估价基准日 2007 年 6 月 21 日，在评估设定土地开发程度下的土地使 用权市场价值，随着时间的推移或现状、用途及规划的改变，委估宗地地价应作相应的 调整甚至作重新评估。 2、本报告估价结果只为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的时报告估价结果 无效。 3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中