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物业服务合同法律性质质疑论文 一、当前理论界通说认为物业服务合同是一种委托合同 物业服务合同是指物业管理公司与业主团体在平等、自愿基础 上依法签订的以物业管理公司提供物业管理服务、业主支付管理费用 为内容的规范业主与物业管理公司权利义务的协议在该合同中当事 人一方为业主及业主团体即委托人；另一方为物业管理公司即受托人 通说认为物业服务合同是一种委托合同其理由是物业服务合同的特 征符合委托合同的特征具体体现在： （一） 两者的价值取向（或者目的）基本一致 委托合同是委托人为了克服自己的某些不足而利用受托人的优 势为自己处理一定事务的合同而业主作为物业的所有权人依据 “自己 事务自己管理”的原则其本应亲自对物业进行管理但是业主由于人数 众多、精力、时间、能力等方面的限制根本不能亲自管理物业因而授 权业主委员会代替业主与专业的物业管理公司签订物业服务合同对 物业进行有效管理以期达到物业保值、 增值的目的由此可见就价值取 向（或目的）而言物业服务合同与委托合同基本一致 （二） 两者均以相互信任为订立合同的基础 委托合同的委托人既然是利用受托人的优势为自己提供服务就 必然要对受托人的资信、技能等情况进行充分了解双方以相互信任为 基础签订合同作为委托方的业主之所以会选择物业管理公司替之对 物业进行管理是因为国家对物业管理公司实行资质管理制度物业管 理公司要具备相应的物业管理能力其从业人员也要具备相应的职业 资格并且《物业管理条例》 明确规定物业管理公司应当具有独立的法 人资格能够独立承担民事责任（参见 xx 年 9 月 1 日开始施行的《物 业管理条例》第32条和第 33条）业主也只有在了解了上述情况并对 各物业管理公司的资信、 服务业绩、 业绩等进行综合比较的基础上才 会根据自己的意志在公平的条件下选聘物业管理公司进行物业管理 服务当然物业管理公司也有权决定是否接受业主授权的业主委员会 的委托但是物业服务合同一旦成立没有法定或约定原因双方均不得 随意解除合同显然物业服务合同和委托合同均以相互信任为基础而 且更加强调委托人（业主）对受托人（物业管理公司）的信任 （三）有偿的委托合同和物业服务合同都是双务合同 双务合同是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同在有偿 的委托合同中委托人主要承担缴纳费用、 支付报酬的义务受托人则负 有处理委托事务以及报告的义务相应地双方互享有权利而在物业服 务合同中双方也完全符合这一特征委托方 （业主管理委员会或者业主） 负有缴纳服务费用、 支付适当报酬以使物业管理公司继续经营的义务 而受托方（物业管理公司）负有依照合同约定提供物业管理服务维修、 养护物业保持区域内整洁的环境和良好的秩序义务相应地委托方享 有获得良好物业服务的权利受托方享有收取物业管理服务费用的权 利 （四）委托合同既可以是无偿的也可以是有偿的而物业服务合 同是有偿的 中华人民共和国合同法》第 406 条规定：“有偿的委托合同 因受托人的过错给委托人造成损失的委托人可以要求赔偿损失无偿 的委托合同因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的委托 人可以要求赔偿损失” 此条说明委托合同存在有偿与无偿之分而物业 服务合同则是一种有偿委托合同物业服务的目的在于确保物业的保 值、增值为了达到这一目的物业管理公司运用专业技术和管理手段投 入大量的人力、 物力和财力向小区业主提供综合性、 专业性的服务相 应地就必须要求业主支付费用和报酬否则物业管理公司就没有了生 存的基础也就失去了提供物业服务的动力 （五）两者均是诺成性合同 诺成合同是指只要当事人意思表示一致即可成立的合同①一般 理论认为委托合同是一种诺成合同②而在物业服务合同中物业服务 主要是面向全体业主的只要业主与物业管理公司双方意思达成一致 合同一旦签订即告成立 二、笔者认为物业服务合同不是委托合同至少不是一种完全意 义上的委托合同 xx 年 8 月完成的《中国民法典草案建议稿》 将“物业管理合同” 单列为第五十二章共有十四条该草案将物业管理合同的法律性质归 位于委托合同笔者认为是值得商榷的因为物业服务合同与委托合同 相比还有很多特殊之处具体如下： （一）主体的特殊性 在委托合同法律关系中只涉及两方主体即委托人与受托人且双 方不以其它条件为要件而在物业服务合同中可能涉及四方主体即开 发商、业主、业主委员会以及物业管理公司；但是在不同阶段具体涉 及的主体是不一样的： 1. 物业开始销售后业主入住达到符合召开业主 大会的法定比率后选举产生的业主委员会与业主大会选聘的物业管 理公司签订正式的物业服务合同此时物业服务合同法律关系涉及业 主、业主委员会以及物业管理公司三方主体 2. 在物业销售开始后到 业主委员会成立并选聘物业管理公司之前则由开发商作为“大业主” 选聘临时的物业管理公司此时合同法律关系涉及开发