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万宁兴隆银湖温泉假日酒店项目可研报告（ 万宁银湖温泉假日酒店项目 可行性研究报告（征求意见稿） 海南正理项目投资顾问有限公司 二零一三年八月 目录 第一章总论1 项目背景与概况1 可行性研究报告编制的依据 2 可行性研究报告的范围3 拟建项目的主要经济技术指标 3 投资估算与资金来源3 项目提出的背景3 结论4 问题与建议5 第二章投资环境与市场分析 6 投资环境分析6 产权式酒店市场分析8 本项目介绍11 本项目定位12 本项目目标客户分析15 销售产品的确定及价格定位 16 营销策略分析16 市场分析结论18 第三章场址选择与建设条件19 9.4 9.4招标组织形式61 9.5招标方式61 5.4 5.4环境影响评价48 场址选择19 建设场地自然条件19 工程地质19 交通运输条件19 供水供电通信20 社会经济条件20 第四章工程技术方案22 项目概况22 项目规划与布局23 建筑设计25 结构设计27 给排水设计29 电气设计32 消防系统38 暖暖空调设计40 配套设施41 第五章环境影响评价43 编制依据43 项目建设对环境的影响 43 环境保护措施44 第六章节能节水措施49 设计依据49 节能概况49 项目能耗状况50 节能措施52 耗能指标分析结论 55 第七章劳动安全卫生与消防56 劳动保护56 安全卫生措施56 消防安全措施56 第八章 项目实施进度安排58 建设工期58 进度安排58 项目建设进度计划表 58 项目实施过程的控制措施58 第九章项目招投标60 招标依据60 招标投标管理的的本原则 60 招标范围61 9.6 9.6本项目的招标方案62 13.1 13.1可行性研究结论76 13.2建议76 第十章投资估算与资金筹措63 投资估算依据63 估算范围63 估算金额63 资金筹措63 第十一章财务评价64 项目财务分析的主要依据64 项目财务基础数据 64 营业年收入估算65 总成本及费用估算69 财务盈利能力分析70 敏感性分析72 财务评价结论72 第十二章社会评价74 项目建设对社会的影响分析74 风险分析74 社会评价结论75 第十三章研究结论76 附件 第一章总论 项目背景与概况 项目名称 万宁银湖温泉假日酒店项目 承办单位概况 项目承办单位：三亚亚洲实业有限公司 三亚亚洲实业有限公司成立于一九九三年三月三十日，法定代表人为 张春花，注册资本叁仟万元人民币，经营范围包括：房地产投资、市政建 设、物流服务、组织国际文化交流活动、种植、养殖业、商业贸易、商务 信息服务、商务会议服务，建材、装饰材料、糖烟酒、水产品、副食品、 纺织品等。 建设地址 万宁银湖温泉假日酒店项目位于万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东 侧。 建设内容与规模 本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东侧，兴隆银湖温泉假日酒店 用地内。项目用地属于已开发建设用地，总用地面积为 54430 nf,总建筑 面积23000 nf,其中永久性建筑12000 nf（8栋别墅和酒店主楼、副楼等）， 临时性建筑11000 m2o 本项目拟保留现有的8栋别墅（建筑面积为9172.06 itf）,并对其进行 二次装修；拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。本次拟新建 2 栋 商铺、61栋独栋别墅、18栋联体别墅（36套）及酒店主楼，新建总建筑 面积52360 其中计容面积为40020 itf ,不计容面积为12340 m2 o 项目建成后，本项目总建筑面积为 62532.06 nf,其中计容面积为 49192.06 itf （含原有8栋别墅），不计容面积为12340 m2 o主要技术经济 指标详见下表： 序号 项目 单位 规模 一 土地面积 m2 54430 二 总建筑面积 m2 62532.06 1 已建建筑面积 m2 9172.06 2 新建建筑面积 m2 52360 2.1 计容建筑面积 m2 40020 2.1.1 新建别墅建筑面积 m2 32520 2.1.2 商铺建筑面积 m2 1500 2.1.3 酒店主楼 m2 6000 2.2 不计容面积（新建） m2 12340 三 容积率 0.9 四 绿化率 45% 五 建筑密度 15% 六 地面停车位 个 300 可行性研究报告编制的依据 1、与委托方签订的合同； 、万宁银海温泉假日酒店有限公司宗地图； 、酒店股权转让协议书； 、 《国有土地使用权证》证号：万国用（ 2010 ）第 500020 号； 、 《建设项目可行性研究指南（试用版） 》 ； 、 《建设项目经济评价方法与参数（第三版） 》； 、 《房地产开发项目经济评价方法》 ； 、 《城市房地产开发经营管理条例》 ； 、海南省相关定额； 、委托方提供的其他资料。 可行性研究报告的范围 本报告的研究范围为：项目建设背景、投