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PAGE 1 PAGE 1 国外物业管理的特征有哪些？ 国外物业管理的特征  (一)管理法制化程度高  新加坡和香港物业管理有一个共同的鲜亮的特点，那就是物业管理的法规制定得特别详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章惩罚等都有明确的条文，便于操作。政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的详细标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。  (二)自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展快速  政府公屋渐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。  (三)物业的全部权与管理权分别  物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要专心考察公司的信誉、专业学问背景及管理、财务、法律水平、管理费用的凹凸以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必需留意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满足，否则就会有被淘汰或被解雇的危急。  (四)物业管理及收费标准由市场形成  通过对国外与香港的物业管理模式的考察，我们发觉在市场经济体制下，物业管理的收费形成是根据市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定详细的收费标准，详细收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价打算，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等状况而不同。  (五)各国(地区)的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点  如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式;香港则依据人多地少，物业由政府供应与市场供应“双轨制”，而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。这一点对我国物业管理模式的选择有很大的借鉴意义。  启示和借鉴  从以上分析可看出，其他国家和地区的优秀的物业管理是以专业化、社会化为特征，以科学化  和优质服务为目标，以健全的组织机构、财务制度、法制体系为保障，其做法与经验，无疑将为我国现代物业管理研究供应很好的启示。  (一)加快立法步伐，逐步完善物业管理法律法规体系  法制不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。由于法制不健全，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监督管理缺乏法律依据，惩罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到准时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依。加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系，应是我们工作的当务之急。  (二)逐步推进房地产开发与物业管理分业  经营，鼓舞物业管理企业向专业化方向发展从我国目前状况看，大约有三分之一的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，这种“建”、“管”不分的体制造成了许多应由开发公司解决的矛盾和问题，推给下属的物业管理公司。物业管理公司解决不了。必定带来对业主的投诉相互推诿，矛盾和问题得不到准时解决。此外，物业管理市场化、专业化程度低，市场竞争能力弱，经济效益差。  因此，要逐步推进房地产开发和物业管理分业经营。转变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况。使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管不分产生的弊端。同时，要大力推进物业管理市场化进程。根据社会化服务与专业分工的要求，合理调整物业管理行业的企业结构。引导一部分物业管理企业明确自身市场定位。优化内部资源配置，向物业管理专营类企业发展。并力求形成“精、特、新”服务特色，实现专业化、规模化经营，降低管理服务成本，提高管理效率，增加市场竞争能力。  在国内，提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的根本出路在于营造布满活力的市场和公正、公开的竞争环境，因此，借鉴香港物业管理的招标，从源头开头竞争，淘汰劣者，把市场机会留给管理服务综合水平高、有实力的物业管理企业，才能促进物业管理企业向特地化和集约化方向发展，降低管理服务成本，从而使物业全部权人和使用者受益。  (三)通过对国外物业管理分析可发觉政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的详细标准  政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。我国许多城市的物管收费最早实行之初采取的是政府定价，即由政府指令性地打算物业服务收费，物管企业遵循执行;后来渐渐过渡为政府指导价，也就是政府指导性地提出与当地经济水平、物业管理水平相当的物业服务收