东华镇商业项目前期策划方案.pptx

东华镇商业项目 ——前期开发策划方案;项目难点与策略;东华镇城市状况分析;东华镇城市状况分析;清远市;一线城市对英德城市影响; 英德市的区域城市地位;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。八月-21八月-21Friday, August 13, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。20:36:0720:36:0720:368/13/2021 8:36:07 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。八月-2120:36:0720:36Aug-2113-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。20:36:0720:36:0720:36Friday, August 13, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。八月-21八月-2120:36:0720:36:07August 13, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。13 八月 20218:36:07 下午20:36:07八月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。八月 218:36 下午八月-2120:36August 13, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/8/13 20:36:0720:36:0713 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。8:36:07 下午8:36 下午20:36:07八月-21 ;东华镇为英德市英东区域城镇，东与横石水、桥头、白沙等镇相连；南部毗邻佛冈县；西与望埠、沙口接壤；北与翁源县、曲江县相接，总面积为538.4平方公里，人口达10万多人，是英德市第一大乡镇，下辖24个村民委员会、4个社区居民委员会和2个华侨茶场，634个村（居）民小组。是广东省168个重点发展的中心城镇之一。 ;;东华镇近两年产业发展状况;城市发展小结;东华镇房地产市场分析;项目总体环境分析;城市发展环境 当前的人文环境和道路环境并不理想，与其重要的功能定位并不匹配，区域环境亟待改进。 规划在东华镇河北片区中心形成一个新的城镇中心—即河北片区综合服务中心。河北片区综合服务中心是以布置行政办公、商业服务、文化娱乐、体育及教育科研为主体的城镇中心。 ???从东华镇行政区划进行重新调整后，英华新城区面积大幅扩张，工业增加外来人口数量，经济总量也大幅增涨，整体固定资产投资快速开放上升，从东华整体宏观市场来看，随着东华镇招商引资力度的不断加强，城镇对外经济合作的不断推进，在东华的房地产发展起步阶段，给项目的开发提供首进驻的有利支持。 华侨工业园的规划落地，当前在政府的推动下，基础设施建设逐步跟上，对外交通的通达性较好。 2007年人均GDP东华人均GDP达到8800元(现时折合约为（1289.5美元），同比增长率达到52.4％。农村人均纯收入3006元，城乡居民年末储蓄存款4.62亿元。;项目区位分析;发展阶段;房地产市场现状分析;小结： 三线城市下的镇级地产，价值明显特征主要集中在市集呈块状布局或者在干道两边呈带状布局， 经常兼顾于住于商，以家庭为单位，这些明显表现为“路通财通”的初级居住物业。 镇级地产的商铺业态主要以区域内日常生活和与农产品交易为主要形态，业态初级，且没有统一规划，大多以自然形成为主。 由于镇级地产的价格洼地，相对来说地多人少，地价相应便宜，地产开发应结合消费习惯。;小结： 以上分析中，由于镇级市场的特殊性，人均收入较低，消费层面比较初级，因此产品开发必需以快打慢策略，以最快的速度，以最好销的产品投入市场。;客户特征分析;项目市场总结;二次市场问卷调查数据分析;客户对配套需求调查（125人）;分析小结： 镇级地产，乡镇民众受传统观念影响，且土地资源相对多，因此大多数人都会选择买地自建，有两大方面优势：①可永久拥有物业和地块。②建筑造价相应较低。 由于当地地产开发程度还比较初级，客户对高层建筑接受程度不高。 由于购买力的限制和宅基建筑影响，市场对现成商品房的需求量不是很大，核心市场对于商品房面积要求也不高，约在100—120㎡之间的三房户型，这些主要以家庭为主要购买单位。 从经济实用的角度分析，市场客户对于地皮面积的要求主要集中在100—150 ㎡之间，而建筑面积可以通过加多楼层来增加，推算其总建面幅度约在：200—800㎡/户。;物业用途调查（125人）;临街屋