租赁资产评估中租赁价格确定方法探讨.docx

租赁资产评估中租赁价格确定方法探讨 租赁资产评估中租赁价格确定方法探讨 租赁资产评估中租赁价格确定方法探讨 租借财产评估中租借价钱确立方法的商讨 [ 根源 ] 中国财产评估协会网 内容概要 ：公司资本营运向多元化方面的发展给评估工作带来好多新的课 题。公司间财产租借， 作为资本营运的一种方式目前常常出此刻评估实务工作当 中。国内现有有关资料对财产租借价钱的评估介绍了几种方法， 但在实践中间的 可操控性上尚存在一些问题。 本文提出一种确立财产租借价钱的评估方法， 经过 实质运用，已获得经济行为两方的认同， 现总结出来， 希望对有关命题的评估起 到必定的借鉴作用。 这里讲的租借财产， 不是指融资租借， 而是指一般意义上的租借行为。 大额 的重要国有财产的租借行为也是国资部门关注的问题。 过去这类行为波及的面比 较小，目前这类经济行为在上市公司与其母公司之间运作的状况愈来愈多， 主要 是为减少两方的关系交易额度。 怎样客观地评估租借财产的租借价钱， 关系到经 济行为各方的亲身利益，所以评估业内人士应惹起对该类问题的重视。 本文所表达的方法对不一样财产类型拥有共同性， 为描绘方便起见， 我们第一 商讨一下对于机器设施租借价值的评估方法，而后推行到其余财产中间。 一、正式第一版物上介绍的方法 对机器设施租借权价值的评估，《财产评估常用数据与参数手册》（ 2000 版）第八篇“财产评估典型事例解析”中间联合事例介绍的两种方法，作为业务 商讨引用以下： 某设施租借公司租用一台起重设施，该设施的原值为 34 万元，估计尚可使 用 10 年。该公司拟租用 5 年，设施估计残值为 1.8 万元，清理花费 0.2 万元，设银行利率为 11.52%，需支付利息 10.2 万元。依据两方商定，租借期内按季度支付租金，计算本项设施租借权每次对付的租金额。 方法 1――计算正常状况下的对付资本额 ，计算步骤以下： ⑴计算设施的租借费 租借费＝设施原值－估计残值＋清理花费＋银行利息＋手续费＋保险费 ＝34－1.8 ＋0.2 ＋10.2 ＋0.6 ＋ 3.4 ＝46.6 （万元） ⑵计算设施租借期内对付租金额 租金额＝ [ 年折旧额＋（银行利息＋手续费＋保险费） / 设施使用年限 ] ×租 赁年限 [ （ 34－1.8 ＋0.2 ） /10 ＋（ 10.2 ＋0.6 ＋3.4 ） /10] × 5 23.3 （万元） ⑶计算每次对付租金 每次对付租金＝租借期内对付租金 / 租借期内支付次数 23.3/ （ 60/3 ） 1.165 （万元） 方法 2――加速租借财产折旧的方法，仍旧沿用上例 。 ⑴租借财产每年应提折旧额的计算 每年应计提折旧额＝{[ 设施原值－估计残值×（ 1＋利息率）-10/ P/A ， i ， n ） 5.7947 （万 元） ⑵计算每年应负担的设施利息、手续费和保险费 上述花费＝（银行利息＋手续费＋保险费） / 设施使用年限 ＝（ 10.2 ＋ 0.6 ＋3.4 ）/10 1.42 （万元）⑶计算每年对付租金及租借期内对付租金每年对付租金＝年折旧额＋年折旧费 5.7947 ＋1.42 7.2147 （万元） ⑷计算每次对付租金 每次对付租金＝每年对付租金 /4 7.2147/4 1.8037 （万元） 以上两种方法，前者计算简短，简单理解；后者考虑了时间价值的观点，评 估得出的租金价钱更拥有说服力。但上述两种方法也存在共性的问题： ⑴未考虑设施原值与重置成本可能发生的变化，甚至严重背叛的状况。 ⑵未考虑时机成本及行业均匀利润。 对一种正常状况下的租借行为， 作为出租方而言， 最基本的要求是获得与自 己经营原财产大概相同的利润额。 因出租方投资购置该等财产的目的是用于重生 产，获得必定的利润，即应较银行存款利率高的利润；同时购置该等财产，将丧 失投资其余领域的时机； 此外，作为投资者， 投资该领域的目的是为了获得不低 于该行业的均匀利润水平。上述前提决定了租金价钱的定位应试虑上述要素。 ⑶未考虑财产的现实价值状况。 财产的现实技术状况决定了承租方使用中间可能肩负的风险， 若是租借合同 中间明确设施保护花费由承租方肩负，明显新设施与旧设施是不一样的。 二、介绍的机器设施年租金价钱评估方法 基于上述原由，我们提出一种综合考虑上述要素以后确立的年租金价钱的评 估方法。 1．年租金评估技术路线确实定 年租金评估采纳利润法。即经过估量被评估财产将来预期利润并折算成现 值，借以确立被评估财产价值的一种评估方法。 对年租金价钱的评估方法是按上 述原理，以评估的现值为基础，确立将来的预期利润额。其详细步骤以下： ⑴第一确立年租金定义 年租金的定义， 一般应依据租借两方签署的租借意素来确立。 租借两方不一样 的商定，对租金价钱的评估结论有必定影响。 如租