正光路项目发展建议.pptxVIP

整体规划排布D地块位于项目北侧，临正光街展示面较好，偏向商业/商务属性，规划建设12层商务写字楼，设置三层底商作为商业配套；鉴于项目地块南侧为政府办公大楼，项目公寓产品尽量北置并倾斜一定角度，避开正南正北排布，减少外部日照遮挡因素，避免内部楼栋之间的遮挡。C地块位于项目本地块与南地块临界处，私密性相对较差，规划排布3单元的1梯2户的板式建筑；A地块及B地块位于项目内侧，私密性及东向采光条件较好，规划排布2单元的1梯2户的板式建筑。D写字楼ABC交通动线组织项目入口地下车库入口车行道路D写字楼项目入口设置在西北处；车行由项目西北侧，绕写字楼环线设置，由项目东侧出行，保证商务区交通通达性及公寓组团的私密性；地下停车入口设置于南北地块交界西侧，车行直接入地下车库；项目南地块公寓组团全部设置人行道路，保证社区安全性及私密性；外部环线为消防通道。人行道路ABC主要经济指标写字楼业态面积（㎡）写字楼写字楼11250商业3750合计15000公寓（A/B/C)公寓25000合计25000总计40000容积率2.99ACB户型产品建议写字楼底商三层，办公9层，标准层面积1250㎡；A、B两栋为两单元，1梯2户，26层精装公寓；C为三单元1梯2户，26层精装公寓。公寓户型以65-75㎡两房为主。鉴于地块素质的高低，C栋面积户型偏小，A、B户型面积偏大。电梯设置前后通，电梯直接入户。电梯整体规划排布项目北地块规划内置型广场，为项目整体营造中心景观的同时，吸引人流的聚集，为后部商业创造条件；根据南地块形状，设置东西向3层商业裙楼，商业标准层面积2400㎡；商业裙楼上设置A\B两座22层塔楼；项目南侧规划建设休闲景观广场。AB交通动线组织项目入口地下车库入口车行道路地下车库入口设置于项目南北地块交界处西侧；商业裙楼前设置活动缓冲空间及车辆路线，保证商业的通达性；公寓组团由项目西侧入口进入，布置人行道路由南侧进入公寓。人行道路AB主要经济指标业态面积（㎡）商业7200公寓32800合计40000容积率2.989425AB经济测算为保证项目价值最大化，综合各因素，对本项目价格建议如下：定价基准： 写字楼均价13000元/㎡ 商业均价23000元/㎡ 公寓均价21000元/㎡定价原则：写字楼定价充分考虑项目区位与区域内项目价格；商业定价充分考虑周边商铺出租价格与投资收益原则： 134（元/㎡/月）*12/70%=22971元/㎡；公寓定价考虑周边在售项目价格与周边二手房出租价格（永威东棠 二手房成交价：约17000元/㎡;郑东曙光苑成交均价：22000 元/㎡）；充分考虑业态价值差异。经济测算静态价格分析——根据已分析的各业态价格，综合分析得出的各方案的总收益，项目实际入市时结合实际情况，可做价格动态调整。产品业态总面积（㎡）均价（元/㎡）总价（元）方案一写字楼1125013000146250000商业37502300086250000公寓2500021000525000000合500,000方案二商业720023000165600000公寓3280021000688800000合400,000写字楼均价13000元/平米，商业均价23000元/平米，公寓均价21000元/平米;方案一静态货值：7.57亿元；方案二静态货值8.54亿元