房地产价格调控问题探析.docx

PGE \* MERGEFORMT PGE \* MERGEFORMT 1 房地产价格调控问题探析 一、房地产价格调控的界定  房地产价格调控关系到GJ税收的征缴以及GJ宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格治理部门依据GJ的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动（黄河，20XX）。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济进展水平以及可支配收入的增长水平相适应。  在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的操纵和打压。  房地产价格快速上涨是房地产业进展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划进展问题、土地出让和合理进展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险操纵问题等。  二、我国目前房地产价格调控法律制度的缺陷  （一）金融调控措施方面的缺陷  1、 金融调控规范法律位阶较低，没有规定相应的法律责任。我国的金融调控规范大多是以“意见”和“通知”的形式出现，制定主体是ZY银行等各部委，导致这些政策的法律位阶较低，调控力度不够；同时没有规定相应的具体法律责任，在威慑力和权威性方面大打折扣。  2、 房地产开发建设过程中的金融信贷主要依靠银行，融资渠道单一，高额的房地产开发资金成本导致开发商压力过大，倾向于追求高利润，从而使房地产市场供应结构性失衡，进而促使房价上涨。  3、 利率变动过于频繁，金融政策不稳定，也一定程度对房地产价格调控造成了不良影响。从20XX年起，GJ频繁上调RM币存贷款基准利率，企图以此来抑制房地产投资过热的现象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到预期的调控目的；由于投资成本增加，开发商采取提高销售价格的办法，将开发成本中的融资成本转嫁给购房者，同时由于住房贷款利率的上调，对购房者也带来了沉重的经济负担。  （二）土地使用制度方面的缺陷  1、 为了规范土地出让程序，打击房地产开发企业的囤地行为，使土地审批程序得到规范，GJ出台了各项土地政策，但是一定程度上也降低了房地产开发企业的资金利用效率，从而增加了土地的交易价格。  2、 土地储备操作不当，导致地价飞涨。政府为了限制土地供应量，并且没有地价操纵计划，采取“招、拍、挂”等方式，没有实行上限的治理。价高者得，海外投机者天价竞拍土地，甚至一些开发商储备土地升值或者转让拍卖土地，必定导致地价飞速攀升，不利于房地产市场的可持续进展。另外，有些实行土地储备制的城市，操作不当的弊端也对地价造成了影响。  3、 地方政府政策不力或以地生财，与开发商勾结，片面追求经营土地效益，推动了房地产价格的上涨。土地出让程序缺乏具体的配套操作规范，监督不力，在经营性土地出让中，有些地方政府存在假招标、假挂牌、假拍卖或者陪标、串标等问题。  三、完善我国房地产价格调控法律机制的思考  （一）完善房地产金融调操纵度  提高金融调控法规的层级，尽快出台高效力等级的法律法规，制造有利于房地产金融业务进展的良好法律环境。此外，成熟的房地产市场需要产品多样的房地产金融，所以，要加快建立相关房地产金融产品法规，促进房地产信托、抵押贷款保险、抵押债券等金融产品的进展。同时，要强化金融机构的法律责任，对违规违法行为进行严厉查处，进而充分发挥金融调控的作用。  利用恰当的信贷政策对房地产价格进行调控。可以根据房地产购买者的不同目的，实行有差别的信贷政策。对中低收入者给予贷款优惠，提高其购买力；而对于投资性、投机性购房者，则实行抑制性信贷政策，抑制其需求，增加其购房经济负担。  （二）完善房地产土地使用制度  对土地价格实行上限治理，防止地方政府通过提高土地成本来猎取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。  进一步强化土地供应治理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，操纵高档房地产开放项目用地，增加一般商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。  从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会进展对土地的需求，建立综合指标体系和治理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规