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财务视角下房地产企业经营中的问题 房地产业是高利润的行业，许多企业在盲目扩张时忽视了经营管理，财务风险逐渐加剧，最终导致资金链断裂引起破产倒闭。同时，国家的宏观政策也对房地产企业产生深远影响，政府的财政政策、货币政策促进或抑制房产的销售，从而控制房价的走势;银行的信贷把控着地产企业的资金链，刺激或制约着企业的发展。随着“十三五”规划的布局，我国经济发展进入新阶段，在新常态背景下，房地产带动传统产业的阶段基本结束。如何让房地产企业的大量资金流向新经济、新产业，脱离买地、卖地、建房、销售传统的房地产发展模式，实现资源的重新配置是房地产企业目前面临的最大问题。企业必须明确把握国家的宏观环境，加强企业财务管理，选择合适的经营战略实施，提升企业核心竞争力实现长远发展。 房地产企业面临外部环境压力 政策环境 国家政策或促进或抑制房地产企业的发展速度。研发规划环节中，国家掌控土地资源，房地产企业只能通过招拍挂的出让方式获取土地资源进行一级开发，地方政府对城市用地的规划，限制房地产企业的建设规模。投资建设环节中，国家调控银行等金融机构对房地产企业的贷款力度，适当给与宽松或紧缩的政策，控制房地产企业的发展速度。销售环节中，政府对于市场价格进行调控，防止泡沫经济的形成。国家利用财政政策和货币政策调控房地产行业的平稳发展，地方政府则进一步规划房地产企业的投资发展进程。近年来，为了调控市场经济，加强稳定房价、抑制泡沫的力度，国家对于房地长行业呈现周期性调控。大约3~4年为一个调控周期。政策收紧，有利于政府稳定房价，保障居民生活生产需求。政策宽松，则有利于财政收入，保障国家经济持续稳定增长。 2010年一2013年为政策收紧期。自2010年史上最严的调控政策“国十一条”和“新国十条”的出台，房地产行业开始进入收缩期，严格管理二套房贷款;2011年“新国八条”公布，提高首套房、二套房商业贷款的首付比例;2013年“新国五条”，再次重申坚持执行以限贷和限购，加大力度打击投机性购房。2014年一2016年为政策宽松期。自2014年“930”房贷新政推行，个人购房贷款开始松绑，推动市场购买需求;2015年“330”政策实行了营业税减免并降低首套房、二套房首付比例，促进房产交易;2016年新的的税收优惠，进一步推动房地产市场的购买力。2017年以后为新一轮的政策收紧期。在两会报告中，强调进一步调控房地产市场，同年，全国各地40多个城市陆续推行限购政策。房地产企业迎来新一轮的政策收紧。在十九大报告中强调房子是用来住的、不是用来炒的，国家对于房地产的政策调整相对频繁，房地产企业想要长远发展，必须根据国家的政策，灵活调整企业的经营策略，及时应对市场的变化发展。 同行企业竞争 目前房地产行业大企业间竞争相对激烈。随着城镇化发展的不断推挤一挤调控政策的持续深入，房地产企业特别是大型房企业间的竞争更加激烈。从国家统计局数据来看，房产企业主营业务收入从2013年的70706.67亿元上涨到2017年95,896.90亿元，涨幅35.63%。房地产企业营业利润从2013年9,562.67亿元上涨到2017年11,728.11亿元，涨幅22.64%。近年来房地产行业主营业务不断增加，土地转让收入逐年大幅增长，说明随着城镇化加快，土地资源的稀缺导致房地产行业成本的增长。但是商品房销售收入增幅较小，因此带来的营业利润增长空间也相对有限。房地产行业传统高速发展的脚步开始放缓，地产行业利润进一步压缩，当前行业加速整合，大企业快速抢占市场份额，中小型企业竞争优势逐渐消失。不难预见，未来几年房地产行业的竞争将逐渐演变为行业前数十家的激烈角逐，通过各自的发展战略在抢占市场中创造优势。 房地产企业经营中的财务问题 成本费用占比较高影响企业净利润 成本费用的管控是影响企业利润的关键。成本过高将影响企业的毛利率，而费用过高将影响企业的净利率。房地产行业中营业总成本占营业收入的比值始终维持在70%，企业在进行房地产开发是，成本居高不下。虽然营业利润与总收入占比呈上升趋势，但净利润的占比则呈下降趋势。说明企业的费用支出数年升高，对企业盈利带来影响。 财务杠杆过高带来财务风险 高杠杆高负债是房地产企业发展的手段，通过大量融资，可以加速企业的布局发展。但大量的负债容易造成财务风险，为企业的长远发展埋下隐患。通过万德数据库获取的年报数据发现，房地产行业2015年-2017年的资产负债率分别为76.03%、76.57%、78.37%。整个行业的财务杠杠程度较高，而行业龙头万科2017年达到了83%。随着国家政策的严控，银行对房地产企业的贷款也逐渐收紧，如果企业出现融资问题，贷款将受到控制，手中的现金流对于高负债来说，很难维持安全运营。因此，房地产企业的高杠杆势必会带来很大程度的经营风险。 存货周转率低导致现金回