XXXX年泗县瑞兴花园营销策划总纲.pptx

承蒙信任，我司于2010年12月12日正式受托展开贵司【泗县·瑞兴花园】项 目之营销策划提案。经专案小组对市场的调查分析、对项目的框架式论证，现特 向贵司提报《泗县·瑞兴花园营销策划总纲》，供贵司决策时参考，相关内容有 待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。本报告书的资料全部 属实，为保障贵司的利益，本报告书只为贵司所有，他人不得传阅翻印！ 随着整个房地产消费市场的日趋理性化，买方市场的形成。如何客观、全面 的看待市场现状，展望市场未来？如何在项目先天优势的基础上再塑造出后天 的优势？如何使项目在未来的市场中特色尽显？如何使贵司快捷地回收投资， 赢取超期望的回报？是贵我双方面对的现实问题！ 【泗县·瑞兴花园】项目塑造成我们共同的品牌。在此，谨祝【泗县·瑞兴花园】 专此奉达！顺颂商祺！ 2010年12月15日;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 ■ 产品切合市场需求，实现热销，快速回笼资金； ■ 开发具有竞争力的精品社区； ■ 为公司后续持续开发创造条件，打好资金基础； ■ 创造公司在地产开发方面的知名度； ■ 创造公司地产开发品牌知名度和美誉度。;研 究 目 录;2、区域房地产市场状况分析;1.商品房批准预售情况 2010年1-10月份，批准预售商品房面积为万平米，其中住宅万 米，非住宅万平方米；批准预售住宅3062套，非住宅347间。 2.新建商品房预售合同备案情况 3.泗县城区（开发区、城关镇）住宅备案均价情况 ;4.房地产市场运行其他情况 购房人群结构 1-9月份在已备案的商品房中，本县 县城居民购买占34.9%，本县其他地区居 民购房者占60%，本县以外购房者占5.1% 房型结构 1-9月份已备案住宅建筑面积90㎡以下 占17.1%，90-120㎡占69.4%，120-144㎡占 13%，144㎡以上占0.5%。 购房资金结构 1-9月份备案商品房中按揭贷款占购房 总户数的79% 购房年龄结构 ;2、区域房地产市场状况分析;泗县开发区在售楼盘一览表： ;区域房地产市场特点 销售热点 本版块无疑是整个泗县房地产市场的热点，版块内在售的几家楼盘销售业绩 在整个泗县都名列前茅。如：东城虹郡、春港花苑、家和花园、锦绣华庭 旺销单位 三房二厅，面积介于90－120㎡之间。 置业关注点 位置、户型、价格仍是泗县置业者选择楼盘的主要考虑因素。同时，住宅的 绿化环境、配套设施叶越来越为人们关注。 置业目的 自住为主;2、区域房地产市场状况分析; 目前泗县房地产行业还处于起步阶段，但近几年明显进入了一个高速发展的通道，众 多的、开发商纷纷将目光投向这里。开发的楼盘少则几万平米，多则十几万平米。泗县房 地产开发的加剧，必定促使泗县房地产市场竞争的加剧，也预示着未来开发商将面临更多 的局促和困境，虽然，吃的是同一种饭，但能不能吃饱却不得而知。 纵观泗县的房地产市场，有以下一些主要特征： 1.产品同质化现象严重 这是泗县房地产行业普遍存在的问题，所有住宅项目物业类型皆为多层，且建筑风格 单一，户型和景观规划趋于雷同。 2.缺乏明确的产品定位 目前泗县房地产市场，许多小区虽然是由不同的开发商开发兴建，所处的区域与环境 也各不相同，但总体上给人“似曾相识”或“近亲繁殖”的印象。比如说全部都是多层建 筑。另外在小区的配套，楼体外观、园林绿化、物业管理方面也都手法雷同。造成这种现 象的出现，固然有多方面的原因，但至少许多开发商在项目立项或开发之前，缺乏详细的 市场调查及产品论证却是不争的事实，至少，一些开发商在“建什么样的楼？卖给谁？怎 么卖？”这几个问题没弄清楚之前便仓促上马，从而造成产品投放市场后乏人问津的局面。; 3.营销策略及宣传推广方面 这是泗县房地产开发目前最缺乏的一个环节！ 目前，泗县的房地产销售还停留在原始的被动营销上，许多楼盘的销售还处在“守株待 兔”式的卖楼方式，有客户上门询问，则只是给出一个简单的楼价，涉及到自己的产品其它 方面的，则无从说起或一问三不知，更勿谈什么产品的卖点、特征，以及怎么样去向客户 引导推介和服务。因此也就无从知道客户的需求，白白流失掉大量的客户资源。要知道， 商品房是属于耐性消费品，买楼对于一个客户来说有时候就是一辈子一次的事。 4.泗县购房客户的特殊性 泗县的购房消费者跟其它省市地区比较起来有着较明显的消费特征，主要表现在以下 几个方面： 讲价现象普遍存在 这是泗县房地产市场广泛存在的一个现象，在泗县购房客户心目中，上菜市场买个把 斤