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承蒙信任,我司于2010年12月12日正式受托展开贵司【泗县·瑞兴花园】项
目之营销策划提案。经专案小组对市场的调查分析、对项目的框架式论证,现特
向贵司提报《泗县·瑞兴花园营销策划总纲》,供贵司决策时参考,相关内容有
待双方进一步完善,并经研讨确认后作为销售工作的指引。本报告书的资料全部
属实,为保障贵司的利益,本报告书只为贵司所有,他人不得传阅翻印!
随着整个房地产消费市场的日趋理性化,买方市场的形成。如何客观、全面
的看待市场现状,展望市场未来?如何在项目先天优势的基础上再塑造出后天
的优势?如何使项目在未来的市场中特色尽显?如何使贵司快捷地回收投资,
赢取超期望的回报?是贵我双方面对的现实问题!
【泗县·瑞兴花园】项目塑造成我们共同的品牌。在此,谨祝【泗县·瑞兴花园】
专此奉达!顺颂商祺!
2010年12月15日;我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
■ 产品切合市场需求,实现热销,快速回笼资金;
■ 开发具有竞争力的精品社区;
■ 为公司后续持续开发创造条件,打好资金基础;
■ 创造公司在地产开发方面的知名度;
■ 创造公司地产开发品牌知名度和美誉度。;研 究 目 录;2、区域房地产市场状况分析;1.商品房批准预售情况
2010年1-10月份,批准预售商品房面积为万平米,其中住宅万
米,非住宅万平方米;批准预售住宅3062套,非住宅347间。
2.新建商品房预售合同备案情况
3.泗县城区(开发区、城关镇)住宅备案均价情况
;4.房地产市场运行其他情况
购房人群结构
1-9月份在已备案的商品房中,本县
县城居民购买占34.9%,本县其他地区居
民购房者占60%,本县以外购房者占5.1%
房型结构
1-9月份已备案住宅建筑面积90㎡以下
占17.1%,90-120㎡占69.4%,120-144㎡占
13%,144㎡以上占0.5%。
购房资金结构
1-9月份备案商品房中按揭贷款占购房
总户数的79%
购房年龄结构
;2、区域房地产市场状况分析;泗县开发区在售楼盘一览表:
;区域房地产市场特点
销售热点
本版块无疑是整个泗县房地产市场的热点,版块内在售的几家楼盘销售业绩
在整个泗县都名列前茅。如:东城虹郡、春港花苑、家和花园、锦绣华庭
旺销单位
三房二厅,面积介于90-120㎡之间。
置业关注点
位置、户型、价格仍是泗县置业者选择楼盘的主要考虑因素。同时,住宅的
绿化环境、配套设施叶越来越为人们关注。
置业目的
自住为主;2、区域房地产市场状况分析; 目前泗县房地产行业还处于起步阶段,但近几年明显进入了一个高速发展的通道,众
多的、开发商纷纷将目光投向这里。开发的楼盘少则几万平米,多则十几万平米。泗县房
地产开发的加剧,必定促使泗县房地产市场竞争的加剧,也预示着未来开发商将面临更多
的局促和困境,虽然,吃的是同一种饭,但能不能吃饱却不得而知。
纵观泗县的房地产市场,有以下一些主要特征:
1.产品同质化现象严重
这是泗县房地产行业普遍存在的问题,所有住宅项目物业类型皆为多层,且建筑风格
单一,户型和景观规划趋于雷同。
2.缺乏明确的产品定位
目前泗县房地产市场,许多小区虽然是由不同的开发商开发兴建,所处的区域与环境
也各不相同,但总体上给人“似曾相识”或“近亲繁殖”的印象。比如说全部都是多层建
筑。另外在小区的配套,楼体外观、园林绿化、物业管理方面也都手法雷同。造成这种现
象的出现,固然有多方面的原因,但至少许多开发商在项目立项或开发之前,缺乏详细的
市场调查及产品论证却是不争的事实,至少,一些开发商在“建什么样的楼?卖给谁?怎
么卖?”这几个问题没弄清楚之前便仓促上马,从而造成产品投放市场后乏人问津的局面。;
3.营销策略及宣传推广方面
这是泗县房地产开发目前最缺乏的一个环节!
目前,泗县的房地产销售还停留在原始的被动营销上,许多楼盘的销售还处在“守株待
兔”式的卖楼方式,有客户上门询问,则只是给出一个简单的楼价,涉及到自己的产品其它
方面的,则无从说起或一问三不知,更勿谈什么产品的卖点、特征,以及怎么样去向客户
引导推介和服务。因此也就无从知道客户的需求,白白流失掉大量的客户资源。要知道,
商品房是属于耐性消费品,买楼对于一个客户来说有时候就是一辈子一次的事。
4.泗县购房客户的特殊性
泗县的购房消费者跟其它省市地区比较起来有着较明显的消费特征,主要表现在以下
几个方面:
讲价现象普遍存在
这是泗县房地产市场广泛存在的一个现象,在泗县购房客户心目中,上菜市场买个把
斤
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