XX郡价格制定及推盘策略汇报.pptx

2006-09-131、红郡一期均价制定2、红郡2006年推盘方案均价制定产品分类分析西郊·林茵竞争参考竞品对比定价招商·依云郡案例参考定价系数修正客户需求客户价格论证一期均价建议产品分类分析竞品对比定价定价系数修正客户价格论证一期均价建议产品分类分析以下报告均根据红郡产品分类后进行对比分析产品分类分析优势与劣势同样明显，产品优劣势并存优势劣势外立面；外立面获得了高度认可0.82容积率，联排+叠加产品混合；容积率偏高万科,中国第一地产品牌优势社区无会所配套，48%户型无地库万科物管优势全面家居实际未能达到预期效果全面家居解决方案在别墅市场属首例，具有新颖性拥有资源优势(诸翟公园、文化中心)，但尚未加以利用综合产品力（容积率、位置、朝向、进口、附加值）对整体均价提升将形成瓶颈产品分类分析联排需求别墅生活，但购买不起独栋别墅的客户叠加公寓客户向往别墅生活联排（有车库、地下室）47.8%联排共分2大类5 档69%联排（无车库、地下室）21.2%红郡14.4%上叠（无露台、无车库） 叠加2.8%31%下叠（有车库、地下室） 注:比例以面积计算下叠（无车库、地下室） 13.8%产品分类分析竞品对比定价定价系数修正客户价格论证一期均价建议竞品对比定价主要竞品：西郊·林茵湖畔项目概况： 占 地：19万㎡ 总户数：432套 产品规划：联排+四层平层电梯公寓 联体别墅：237-277㎡ 公 寓：147-256㎡ 地下室：65-75㎡ 装修标准：2000-2500元㎡竞品对应原则根据目前86组意向客户基本以西郊·林茵湖畔作比较，因此红郡价格参考主要以西郊·林茵湖畔作为竞争对比；目前形成竞争的为红郡带地库联排与林茵中心景观区联排;公寓类，林茵北青路公寓与红郡叠上产品形成直接竞争;竞争关系分析通过林茵与红郡类似产品价格，推导红郡产品价格，产品对应关系如下表：产品类型推出套数单套面积（ ㎡ ）销售价格（万元/㎡ ）总价（万）竞争关系红郡产品中心区联排17247-2951.9470-560联排带地库平层电梯公寓北青公路公寓241431.25-1.3185叠上231791.25-1.3232报价1.9-2.2万元/㎡ 成交1.91万元/㎡ 06年6月报价1.25 -1.5万元/㎡ 06年9月9日第三批27套第四批71套公寓第一批51套05年11月报价1.5万元/㎡ 成交1.42万元/㎡ 第二批63套06年3月报价1.5-1.6万元/㎡ 成交1.58万元/㎡ 竞品对应产品价格研判推出期数套数户型面积报价(万元/㎡)成交单价(元/㎡ )成交总价(万元/套)销售状况第四批71143-2561.25-1.5————开盘当天预定2套第三批27252-2951.9-2.219174486-626开盘当日成交9套3个月累计成交11套第二批63235-2761.6-1.815813372-42820天完成70%3个月售完第一批51242-2791.514208343-3962个月完成80%5个月目前西郊·林茵湖畔联排价格19174元/平米，开盘当日成交9套，3个月累计仅成交11套，价格过高，市场接受度低，成交速度缓慢；第二批销售速度去化良好，联排价格15800元/平米为市场接受价格，较第一批上升１１％（第一批14200元/平米）；若第三批考虑其产品优势，保持正常提价幅度在11％左右，则预计将去化正常，由此推导均价为15800乘以111%=17500元/㎡。 红郡应以此价格作为参考点，而非19174元/平米。公寓初始报价12000-13000元/㎡ ，开盘报价12500-15000元/㎡ ，来人量少，成交率低，此价格市场存在较大抗性。红郡联排价格以17500元/平米作参考红郡与林茵10项对比根据目前86组意向最关心的十项因素出发：竞争对比定价红郡与林茵10项对比通过产品十项比较,来评判红郡对应的产品价值：项目林茵红郡品牌凯德万科位置美国学校正对面距美国学校、兰乔圣菲、西郊庄园等区域东1千米建筑密度密度较低密度相对高景观中央景观湖榉树小林、诸翟公园立面现代风格英式风格，丰富立面户型联排235-295公寓143-256联排220-240叠加180-200装修档次相当档次相当配套双会所诸翟公园\兰乔会所\文化中心（功能待定）物管仲量联行万科物业附加值联排送花园、露台、地下室花园较小，部分露台、部分无地下室和车位竞争对比定价红郡与林茵10项对比权重说明：对比权重主要基于客户购买别墅所考虑因素的重要程度产品因素中，立面、户型、配套、附加值等为客户考虑的主要因素开发商品牌、物业管理、为仅次于四大因素外考虑的因素从两个楼盘对比角度而言、位置、装修、建筑密度、景观相对考虑较少项目立面户型配套附加值品牌物管位置装修建筑密度景观比例15%15%10%15%5%10%10%5%5%10%