泰安容郡国际工作计划.pptxVIP

泰安容郡国际工作计划会计学一、2011年度总体目标第2页/共139页第3页/共139页销售目标销售目标 实现销售收入2.13亿元， 二期推出产品销售 85% 价格目标 提升项目产品附加值， 实现二期均价9000-10000元/㎡ 树立豪宅品牌的标杆 提升项目品牌形象和市场美誉度 项目目标20%1000批电约200批20%50%1000批200张100套其他800批第4页/共139页目标分解月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计任务量2237111180401510回款额（万）1001002005001001001001001200050002000100021300关键价值链：来电来访客户组成谈判售卡开盘20%预计项目在4月份开始正式积累客户，则到8月底9月初开盘需要保持日均来电量6.25批；日均来访量5批二、现状分析第5页/共139页1 产品梳理 2市场分析3客户分析第6页/共139页现状分析二期推售产品 第7页/共139页产品梳理二期房源共计16栋，4.8万平米，约300套房源，按照项目施工进度以及综合市场考虑，预计2011年度可推出房源180套，实现销售收入约2.5亿元。2011年度主力户型主要为160-180平米户型，按照面积区分的话，各区间面积比例相差不大。二期产品按照面积区分主要为第8页/共139页产品梳理二期房源共计300余套，面积4.8万平米，则户均面积160㎡，在二期产品价值提升的前提下，则单套房源售价超过百万。项目一期房源均价5800元/㎡，一期加推房源均价7200元/㎡，二期产品价格将提升到9000-10000元/㎡，怎么保障的客户心理价位提升Q：如何提升项目产品附加值，客户感知价值，保证二期价格的达成？1 产品梳理 2市场分析3客户分析第9页/共139页现状分析第10页/共139页从4月开始，政府出台一系列抑制性政策，以限制非自住购房需求和加大保障性住房供应量，遏制价格过快增长。宏观市场政策层级颁布时间政策名称政策颁布主体政策主要内容 国 家 政 策10.4.15新国四条国务院抑止不合理住房需求增加住房有效供给加快保障性安居工程建设加强市场监管10.4.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）国务院各地区、各部门要切实履行稳定房价和住房保障职责坚决抑止不合理住房需求增加住房有效供给加快保障性安居工程建设加强市场监管10.4.21立即执行房贷新政银监会正式通知各银行，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策各大中型银行还有按季度开展房地产贷款压力测试工作10.6“二套房认定标准”国务院明确规定二套房含义，“认房又认贷”，明确遏制投机性购房。10.9国十条加强版新政多部门一套房首付不低于30%，停止发放三套房贷；契税和交易税调节；加强保障性住房供应等。第11页/共139页宏观市场楼市调控使成交量产生下降的趋势，价格则具有较长时间的滞后性第12页/共139页宏观市场贷款政策从严、客户量下降、部分开发商推迟开盘或者认筹时间意向客户明显减少：来电来访量骤减，济南、青岛、烟台平均下降50%以上，市场观望气氛浓厚，部分楼盘出现一周零成交现象。新政出台后世联怡高从山东市场的调查了解到在售项目销售压力增大： 市场出现变相降价行为，如加大开盘优惠等方式。部分项目改变认筹方式：未取得预售许可证楼盘延迟售卡认筹，或不收费办卡。二手房市场反应：大量抛盘、成交上升； 贷款政策从严，市场上已经因为贷款难贷而出现一定的退订情况。第13页/共139页泰安市场2010年度土地市场供应旺盛，住宅用地为主，商服用地有所增长2010年泰安土地市场呈现供需两旺的态势，全年供应263.55万平米，消化197.83万平米，主要供应集中在西部旅游和北部近山板块，未来几年的市场竞争将会非常激烈。第14页/共139页房产供应泰安市场2010年度供应量为16000套房源，以西部和北部近山板块为最。2010年泰安房地产市场在售住宅项目总计推出量约为160万平米,约16000套房源，供应相对旺盛，其中以西部和北部板块最大。第15页/共139页房产消化泰安市场2010年度消化房源量为8100套，成交以西部和北部近山板块为主。年度消化量为81万平米，消化套数8100余套，市场需求旺盛，成交主要集中于西部板块及北部近山板块。第16页/共139页泰安市场北部近山板块本年度供应量逐年较少，市场反应较好，产品消化迅速，价格泰安市场最高，南部板块供应量逐步上升，市场价格上至4500元/㎡，高新区板块难度供应量超过10万平米，均价接近4000元/㎡ ，西部板块年度供应量在50万平米，均价在4800元/㎡ 。消化情况供应情况价格情况板块划分第17页/共139页市场预测2011年泰安市场供应量充足，市场继续维持供大于求的状态，市场竞争加