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县闲置农房使用权租赁指导方案 （征求意见稿） 为深入实施《县盘活闲置农房促进农民增收工作意见》，营造工商资本、新兴业态、新兴主体、农户和谐共存，协调发展新格局，规范闲置农房的盘活利用工作，特制定本指导意见 —、总体要求 盘活利用农村“沉睡”的农房和农地资源，应坚持“增加农民收入，改善生态环境，促进产业振兴，吸引人才落地”为目标，延续原有自然风貌和地方人文特色，兼顾农民、村集体经济组织、承租人利益，打造自然风光美丽、乡土气息浓郁、人文特色鲜明的和谐新农村。 二、租赁原则 闲置农房使用权租赁交易理应遵循依法自愿、等价有偿、诚实信用的原则，不改变土地集体所有性质，不随意改变约定房屋用途。 闲置农房使用权租赁交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，并具有交易的真实意愿。 闲置农房必须产权清晰且无使用权争议，未取得集体土地使用权或家庭成员有使用权异议的房屋不应对外出租。 闲置农房必须无安全隐患，存在结构、地质、防洪等安全隐患的房屋不得对外出租。 村股份经济合作社对闲置农房统-经营要做到合法合理，手续齐备，避免后患。农户与村集体经济组织、村集体经济组织与承租方签订协议应在条款中明确违约责任。 村民与工商业主或承租人签订租赁合同，应接受村集体经济组织的指导和管理。 租赁期限不得超过20年，严禁变相买卖。期满后，同等条件下，原承租人拥有优先承租权，期限在法律范围内双方协商。 为保障农户、村集体、投资者三方合法权益，租赁合同建议使用《县闲置农房使用权租赁合同（参考样本）》并规范填写。 三、 准入条件 符合规划要求。对利用成片闲置房屋进行农家乐等旅游服务设施开发和养老服务设施建设的，须符合政府相关布点规划。属于历史建筑的房屋，理应根据其级别报相对应的文物主管行政部门批准或备案。 符合环保要求。对产生的生活污水或生活垃圾等要求有完备的处理措施，且不得产生噪声扰民。 符合消防要求。对改变房屋使用用途的，应符合消防安全要求。 符合民俗要求。对租赁具有文物保护价值的房屋须获得文物保护部门的批准，承租人在使用过程中，不得改变房屋原有结构，破坏原有文化元素。 成片开发的投资商不得用于工业、手工作坊（低小散）等工业生产，宜发展文化、艺术馆，民间博物馆，创业创意基地，传统工艺展示基地等，不得变相设置私人会所。 四、 负面清单 1.严禁盘活-、二级饮用水源保护区、地质灾害中等及以上易发区等生态自然敏感区内的闲置农房。 严禁盘活房屋结构存在严重隐患或无法通过加固、修缮等工程措施达到安全要求的闲置农房。 严禁盘活经专业机构检测不符合三产开发利用、消防要求等不能开发利用的闲置农房。 严禁以租赁方式变相进行农房或宅基地买卖行为。 严禁利用闲置农房兴办私人会所、“低小散”类工业作坊等。 严禁利用闲置农房从事其他违法违规行为。 五、规划设计建议 （一）规划编制建议 盘活利用的闲置农房为成片自然村庄的，应按照整体发展规划，各类盘活必须严格遵循村庄建设规划要求，涉及历史文化名村的，应符合历史文化名村保护规划要求。 参与盘活利用闲置农房规划设计的单位应具备城乡规划编制或建筑行业（建筑工程）资质，鼓励国内有成功设计运行案例的专家或设计团队参与咨询设计。 规划设计单位要在充分调查村落现状和自然人文资源的基础上，划定保护区域，提出村落房屋保留、拆除、修缮和新建、翻建区块，制订旧房修缮利用方案。 盘活利用闲置农房规划设计须保留村落自然禀赋的特色，挖掘做深原有资源利用文章，避免破坏历史人文资源和自然生态资源的情况发生。 （二） 建筑设计建议 文物保护建筑须经文物保护部门批准，只能修缮，不得改变原址、原状、原貌。 文保单位和文保点除外的历史建筑修缮不得改变外部建筑形态，内部装修应尽量避免对整体风貌的破坏，必须聘请有资质的单位,由传统手艺工人进行修复。对历史建筑进行外部修缮装饰、添加设施以及改变历史建筑的结构或者使用性质的，理应经县规划和自然资源主管部门会同同级文广旅游（文物）主管部门批准。 村内古井、古桥、古道、古树和历史标语等应重点加以保护，修缮尽量做到修旧如旧。 闲置房屋修缮须严格按规划设计要求实施，不得破坏村庄特色和环境，用材及用色尽量与周边环境相协调。严格按照我县沿湖沿线建房相关技术标准和总体要求控制，（《关于沿湖沿线区域农房审批相关技术控制的实施意见》淳住建发[2015]100号）建筑体不得超过三层，檐口高度控制在10米以内，坡屋顶的坡面角度不得超过30度。太阳能热水器、铝合金门窗、不锈钢材质等尽量避免使用。装修施工尽量采用传统工艺，使用石材有条件尽量使用旧石材. （三） 市政设施建议 道路设计原则上村内新建道路不超过6米，尽量避免交通性道路穿村而过。 村内道路应师法自然、因地制宜，尽量利用原有道路，避免大兴土木、大拆大建。 村内道路材质尽量采用块