车位专项市场研究报告.ppt

;第一部分：研究背景与研究目的;第一部分：研究调查项目概况;;开发商：阳光100 均价：10000/㎡ 车位比例：1：0.8 入住时间：2004-5-31;第二部分：研究成果与结论精要;车位产品背景研究; 现有的项目所采用的车位形式主要为地上路边车位结合地下停车库，极个别项目采用机械停车（如：北京半岛国际公寓）、地上架空层车库（如天津开发区伴景湾）以及半地下车库（如天津白楼仕嘉），停车楼形式目前极少有项目采用。 ; 目前各社区车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社??采用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。调研发现，车位数量的增加在一定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用较小。 车位设计的其他指标参数中，各社区规划均以能够满足车位设计规范为基础，在设计指标上大多不进行突破。为了体现项目产品的品质、提升车位产品的价格，开发商通过调整以下指标以提高车位品质、获取更高客户的满意度：; 调研项目的车位一般采用租售结合的形式，租售比例不确定。在产权方面，目前天津市场销售的车位中大部分为20年使用权（合同法规定租赁年限最高为20年），北京市场中车库产品部分已拥有产权（50年产权）。;现有项目的车位管理水平一般。物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业单位引发的纠纷甚多。;车位产品背景研究;地下人防及非人防停车;架空层;主要投入是铺装费用（能够和绿化相结合，因此成本基本可以忽略） ；租金标准受政策限制。（《天津市商品住宅物业管理小区机动车固定车位存车收费标准》）;主要成本投入为设备投入成本和后期设备运转与维修保养成本；此类产品只能租不能售，租价水平一般，资金回收方式和速度不理想。; 从目前京津两地来看，车位产品的价格由市场而定，同档次项目之间价格差异不大。; 在租赁价格方面，天津市场地上车位一般租金水平为90-120元/月，地下租金水平为200-300元/月；北京市场地上车位一般租金水平为120-150元/月，地下租金为300-600元/月。; 收取车位管理费后，物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，目前社区中提供车辆美容和维修的并不多，且均为有偿服务。; 调研发现，购买车位的天津客户中多数拥有20万元左右的车辆，北京客户中多数拥有20-30万元车辆；;购买车位客户需求的车位形式多为地下一层或二层，且以地下一层为主；; 在地下停车的客户更愿意将车停放在楼体距离电梯间较近的位置，其中购买车位的客户对此需求比较强烈，楼间靠近电梯的位置客户接受度也较高。;在车位产品设计方面，客户对于目前的限高、坡度、转弯半径等方面现状普遍表示认可。客户更为关注的因素在于车位数量和安全性、便捷性。;在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放的便捷性和安全性考虑，都比较注重车位锁和车挡的使用，对于其它附属设备设施也希望增加。; 天津市场中接受较高车位销售价格的多为购买城市内高档项目的客户，住宅产品的价格与车位产品的价格形成了一定的量化对应关系（购买80万左右住宅产品的客户一般能承受价格为8-10万元的车位；购买120万左右住宅的客户一般能承受价格为10-12万元的车位；购买150万左右住宅的客户一般能承受价格为12万元以上的车位）。;;产权方面;;车位产品背景研究;第一选择是地面停车（尽量增加地面停车在总体车位中所占的比例）； 其次是结合人防空间布置，有条件时（考虑空间布局和指标占用）考虑地上架空层； 再次是地下人防车库与非人防车库（一般为2层）； 如果以上措施仍不能满足规范的车位数量，可以考虑利用机械设备满足规范要求数量。;地面停车的方式选择：;为控制总成本投入，满足规范要求的数量即可，不建议额外增加车位数量。对车位数量在各种车位形式上分配的先后次序，遵照前文所述的车位产品形式选择建议。;加高车库出入口高度至约2.8米，宽度不应低于3.5米；;在车位的附属设备方面，除必备的设施外（车位号、车挡），可以根据客户需要选装部分设备，例如电子车位锁（客户对此需求较高）等。 ;可以采取单独销售的方式； 也可以采取买房屋送产权车位共同销售的方式，将车位成本计入房款； 还可以采取买房送使用权（20年）车位的形式作为补充。; 在车位销售时机方面，普遍采取的是入住后单独销售车位。但从现实情况看，这种销售时机容易在销售方式、销售价格和产权归属等问题上引发客户与开发商之间的矛盾。例如：天津富力城，由于富力城的车位没有产权，开发商只能租赁使用权，受合同法的影响，富力租赁期为20年，2