郑东新区北区房地产市场研究与评析.pptxVIP

;自古以来，中国就有上风上水的说法。 自20世纪末郑州房地产市场发展以来，郑州市场就呈现出“东富北贵、西贫南贱”的形态。 进入2015年，郑州房地产市场进入五环时代，中心城区土地稀缺性越发明显。高大上的龙湖再次成为焦点。那么龙湖北区在借助天然优势外，又该面临怎样的洗牌？？ ;声明——此次研究板块为中州大道以东、连霍高速以北、黄河以南、107辅道以西区域。;;区域发展宏观背景;政策波动：全国楼市进入白银时代，“救市、房企改革”成常态，楼市环境变得很简单——松绑。;城市背景：郑州进入五环时代，郑东北区即将火热入市，政府房企强强联手，炒热市场刺激消费先行。;区域发展概况;区域位置：郑东新区北区处于郑州市东北板块，南依龙湖高端商务区，北依黄河湿地公园。办公、居住环境得天独厚。;时间;杨金产业园：杨金产业园处于片区南部，依托杨金路发展，以发展具有高投资强度和高成长性的中小型企业为主。但规划的不明朗导致区域人气较差，入驻办公企业较少。;区域属性：2011年郑州提出“两核六城十组团”发展格局，正式将北龙湖北区划归为金水区科教园区。2013年金水区对北部区域概念性总体规划方案进行国际招标。 区域四至：西起中州大道，东至国道新107，南起连霍高速，北至黄河南岸。包括杨金产业园区、金水北区、沿黄生态旅游带三大功能板块。 区域定位：主要布局总部经济区、教育服务区、科技研发区和文化旅游区四大功能片区。重点发展科技研发、高新技术及产品、商务服务、教育服务、服务外包、电子信息、楼宇工业、现代物流、生态文化旅游等产业。 区域规划：规划面积约118平方公里。到2020年，建成区面积达到60平方公里，城区人口达到20万人，生产总值达到330亿元。　　　;背景：2015年4月《郑东新区北部区域概念性总体规划》出炉。 四至：西起中州大道，东至京港澳高速辅道，南起连霍高速，北至郑州市北边界约111平方公里的地块。其中，金水区面积56平方公里，惠济区55平方公里。 定位：“高技术服务业集聚区”和“高端人才居住区”是该区域的产业功能定位。 规划：到2030年，该区域总人口控制在45???人，城市建设用地总面积111平方公里，规划区建设用地50.71平方公里。其中，城市功能区建设用地42.56平方公里，城市功能区人均建设用地97.0平方米。;起步阶段;;政策指标：区域受机场限制，对容积率及建筑高度有明确要求，因此区域整体容积率偏低，居住舒适度较高。但办公项目产权限制，投资客受限颇大。;道路体系：区域金城大道、杨金路和迎宾大道、中央大道属于区域内主干道，其中中央大道可直穿龙湖区。但现阶段通行路段较少，公共交通设施配建滞后。;;景观配套：该区域整体绿化率规划达到40%以上，且容积率规划偏低，水系资源丰富，景观优势明显。;区域发展总结 区域属性分析——郑东新区北区地处郑州东北方向，依托郑东商务区核心板块。区域未来将向高端低密居住区、核心科研商务区转变。 区域交通分析——郑东新区北区交通网暂未全部投入使用。现阶段仅配置公交车，通达性较差。但未来随着金城大道、中央大道的通车，将有望同金水区、郑东副CBD、CBD实现无缝对接，达到资源共享及客户吸纳。 区域现状——郑东新区北区现阶段虽土地基本被房企内定，且拆迁工作全面展开，但受规划限制，土地开发证件不齐，住宅项目难以启动。因此整体环境荒凉，人烟稀少。;房地产发展现状;区域介绍——该区域以住宅、办公两大物业为主，其中住宅项目多以500亩以上纯住宅项为主目，办公物业则位列区域南侧。;物业类型;伟业龙湖上城，总体量150万㎡，目前住宅剩余体量约60万㎡;项目名称;工程进度/住宅：在建全部为安置房，未入市项目处于拆迁阶段，区域感觉较为荒凉。;产品设计/住宅：住宅产品面积迎合主流产品设计，以刚需60-90㎡两房及80-90㎡小三房为主;住宅小结;物业类型;聚方科技园，总体量70万㎡，目前剩余体量约3万㎡;产品设计/办公：区域办公产品多针对中小型企业，产品面积设计较小，300-400㎡中小户型占比过半。;营销推广：区域住宅、办公项目推广力度整体偏低，道旗、户外广告牌是其主要宣传方式。而销售依然来源于电话邀约、网络宣传等。;办公小结;房地产市场总结 供需分析——各物业产品呈现明显供过于求局面，原因一方面是片区规划变更频繁，区域定位模糊。另一方面区域房地产处于起步期，人气较差。 价格分析——住宅、办公销售均价均低于周边区域市场价2000元/㎡以上。处于价格低洼期，未来升值潜力较大，低价也成为吸引客户购房的主要原因。 客户分析——区域内七成以上客户置业目的为投资升值，客户主要来源于郑东新区、金水区，其余区域客户吸纳较少。;区域市场思考; ;03Opportunities（机会） 区域为郑州待开发板块，土地稀缺价值较高。 区域周边基础配套成型，已经成为郑