XXXX年北京中粮·祥云营销执行细案.pptxVIP

2013年营销执行细案创意空间项目部2013年4月5日目录PART1 产品梳理PART2 核心价值PART3 销售策略PART4 推广策略PART5 工作执行PART1、产品梳理1、货值梳理2、产品梳理3、产品价值【货值梳理】货值梳理_C03地块C03地块写字楼可售房源统计按照均价22388元/㎡计算，,C03地块写字楼可售房源货值为6.69亿元S2货值梳理S2写字楼可售房源统计按照均价22388元/㎡计算,S2楼栋货值为2.7亿元S5货值梳理S5地块写字楼可售房源统计按照均价22388元/㎡计算，S5楼栋货值为1.7亿元S8货值梳理S8写字楼可售房源统计按照均价22388元/㎡计算，S8楼栋货值为2.27亿元两限房货值梳理两限房商业剩余可售房源统计两限房商业可售房源货值为1.33亿元。CO3写字楼及两限房可售货值CO3写字楼可售货值为6.69亿元。地块写字楼可售房源货值为6.69亿元，剩余可售房源货值为6.69亿元。CO3两限房商业可售货值1.33亿元。地块两限房商业可售房源货值为1.33亿元。剩余可售房源货值为0.97亿元。货值梳理——CO6地块从此表可见预估CO6地块写字楼货值约8.13亿元，可售面积约2.96万平方米。S18/S20可售房源统计S18写字楼总面积预计9670平米，预估均价2.2万元/平米，销售额约2.13亿元。S20写字楼总面积预计19327平米，预估均价2.19万元/平米，销售额约4.25亿元。备注：S18/S20可售建筑面积以设计部最终给出的数据为准！S14可售房源统计S14写字楼的总面积预计7000平米，预估均价2.5万元/平米，销售额约1.75亿元。备注：S14可售建筑面积以最终测绘的数据为准！【产品梳理】S8S2#S14S5#S8S8S#S8楼栋价值S20SS18S201、地块价值： C03地块 C06地块C-03位于核心商业景观区，西面临河景观绿化带，相对来说整体位置优于C-06。 2、楼栋价值：考虑楼座自然和商业景观，同时兼顾周围配套和交通等因素。3、楼栋优劣顺序：1）C03地块：S5S2S82）C06地块: S14S18S20产品面积区间——写字楼写字楼产品面积区间及总价段S13#S2#S5#S14#1、从项目写字楼产品设计分类来看，CO3产品设计涵盖了241-435平米的面积段。按照均价22388元/ ㎡ 计算， 241-293面积区间的产品总价段在540-656万之间，366-435平米的产品总价在819-974万之间。2、客户在认同区域价值及项目价值的同时，自身消费能力决定了产品面积区间的选择。产品面积区间——两限房底商两限房底商面积区间及价格1、两限房底商产品主要分为300平米以下及300平米以上面积区间段，其中300平米以下面积区间段为76-268平米；300平米以上面积区间段为339-738平米；2、两限房底商整体产品均价为37001元/㎡。预计销售周期为2个月左右。户型分析——C03写字楼签约户型分析1、C03写字楼产品成交主力户型面积区间主要集中在241-390平米以内。2、S8#楼户型无成交。主要是由于面积较大、总价高等因素。2、其中300平米以内的端户型、200平米左右的适中户型，因格局方正、朝向及采光等较受客户认可。S2楼栋标准层北侧户型户型分析—C03 写字楼滞销户型S5楼栋标准层南向户型S8楼栋标准层北侧户型121243346556滞销户型主要是由于格局不方正、采光、朝向、面积大等因素。可借助优惠活动针对滞销户型进行促销等。C03/C06写字楼产品价值点写字楼产品价值高低，主要体现在以下方面：1、层高：C03写字楼4层及顶层的层高为4.5米；C06S18#楼部分楼层5.7米。2、面积分隔：户型按照不同面积区隔，匹配不同类型客户。300-435平米区间的大面积户型，重点筛选经济实力较强的客户。3、采光：主要是户型朝向、采光、通透性等。4、楼间距：与项目内部商业配套、景观带的间距等。PART2、核心价值1、项目外围价值2、项目本体价值【项目外围价值】项目外围价值1、区域价值：国门商务区、中央别墅区核心、国际空港及新国展会展经济区。2、交通价值：京承、京密、机场高速路、M15号线、交通通达性强。3、品牌价值：中粮集团，世界500强企业，城市高端地产缔造者。4、投资价值： CBD入住公司转入近郊已成为办公物业发展趋势，在顺义新城投资，价值洼地，未来升值空间大。5、生态价值：温榆河、龙道河、110公顷运动体育公园等。6、文化价值: 周边中央美院、艺术区围绕，艺术氛围在逐步形成。【项目本体价值】项目本体价值1、产品价值：1）临空经济圈内地标性办公商业建筑；2）4.2-5.7m层高办公空间，独立电梯入户；3）空中连廊能丰富空中景观，生态景观办公；4）不同户型创意