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布吉美杜兰华庭 营销推广报告 中原美杜兰华庭筹划专组 目 录 布吉住宅市场分析 一、布吉楼市情况分析………………………………………………… …. …….2 二、整体供求状况…………………………………………………………………3 三、近期布吉楼盘销售情况……………………………………………………….4 物业根本情况分析 一、物业优势分析……………………………………………………… …………6 二、目标客户群剖析…………………………………………………… …………9 营销整体思路 一、营销总体思路…………………………………………………………………11 二、营销战术………………………………………………………………………12 销售时机及销售阶段安排 一、销售时间节点情况……………………………………………………………13 二、销售时机分析……………………………………………………………….14 三、销售阶段安排……………………………………………………………….17 营销推广工作安排 一、预热、内部认购时期……………………………………………………………19 二、公开出售时期…….……………………………………………………………27 三、热销时期…………….…………………………………………………………32 四、促销时期…………….…………………………………………………………35 价格策略 一、整体均价制定策略…………………………………………………………….39 二、价格走势建议………………………………………………………………….45 第七章 推广费用预算………………………………………………….………….48 布吉住宅市场分析 一、布吉楼市情况分析 〔一〕、整体供求状况 2004年供给量预测分解表 新增可售 楼盘名称 开盘期 可售面积〔万m2〕 04年上半年 约40.2万 桂芳园6期24＃ 售完 4.4 桂芳园6期B区 销售中 6.8 雍景花园 收筹中 11 荔景家园 销售中 5 茵悦之生花园2期 销售中 6 翠峰豪园2期 / 4 康桥7期 / 3 04年下半年 约43万 水山缘3期 8月 4 “佳兆业·可园〞一期 8月 6 信义4期 9月 6 康达尔5期 10月 6 桂香园 12月 9 南景豪庭二期 12月 12 从上表可知，2004年1季度到2004年底，布吉新增供给量将到达80多万平方米，今年的供给量虽超过布吉每年的平均消化水平，但随着关外市场的进一步启动，尤其是综合质素佳的物业受市场追捧程度较高，预测本年布吉楼市的开展仍呈良性态势。工程本身将于8月份以较高规格正式推向市场，必做大布吉楼市的大蛋糕，扩大需求。 三、近期布吉楼盘销售情况 楼盘 销售情况 促销 均价 水山缘三期 预计8月开盘 无 预计3800 信义假日名城三期 新推单位约265套,剩余70套左右，主力户型为90-110㎡的三房及，70㎡左右的二房 享受3%的额外优惠 4150元左右 茵悦之生二期 二期642套 已售33％ 供楼AA制 送电器 4000元左右 峰之畔 共543套 共售301套，累计销售58% 无 3550元、左右 布吉中心花园 共有6栋29层住宅，1088套单位 目前认筹378个 无 预计4300 信义假日名城——目前销售的主力户型是3房。主要是2房已根本消化完毕，3房是所剩主力单位。 茵悦之生——整体销售仍然平淡，连续四周的销售量维持在3-5套。且新上门客户的成交率极低，大局部是老客户再度上门成交。累计销售35%。 峰之畔——共计销售315套左右。成交均价达3550元/平方米左右。成交均价不高。 布吉中心花园——布吉中心花园主力户型为1房30-40㎡，2房50-70㎡3房约80-110㎡，共1088套单位。认筹已近两个月，此认筹量比拟平稳，累计认筹378批左右，认筹率达35%。 小结：知彼、百战百胜。针对布吉在售工程作调查分析以能更清楚了解各竞争对手的情况，在销售推广上能取其精华、弃其糟粕、吸取经验，更大化地发挥本工程差异化所在，通过针对性的策略取得胜利。 第二章 物业核心卖点整合分析 一、物业优势分析 ●地理位置优越 解 析：本工程地处位于吉华路商圈中是布吉最为繁华的区域，是布吉最早开展的商业区域之一，故其各项开展情况相对成熟。 竞争指数：★★★★★ ●周边配套齐全完善，商业气氛浓厚 解 析：本工程位于成熟的老城区，商业经济较为活泼。周边教育、医疗、金融、生活等配套齐全且丰富。 竞争指数：★★★★ ●地处繁华，旺中带静 解 析：本工程在德兴城的包围之中，相对噪音较小，闹市的杂乱情况相应地得到较好的控制。 竞争指数：★★★ ●交通便利 解 析：本工程西靠吉华路，南临老城区与新城区的交通纽带中兴路，往返于新、