第九章房地产抵押与担保代理.pptxVIP

第九章 房地产抵押与担保代理第一节 房地产抵押概述一、房地产抵押的概念与特征 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。 特征： 1.是从属于主债权的担保物权 2.抵押人的主体须合格，房地产须合法 3.抵押人不转移对房地产的占有方式 4.债务人到期不清偿债务时，抵押权人 有权依法行使抵押权，变现受偿 5. 也是一种融资手段二、房地产抵押的种类从不动产的形态来区分：1.预购商品房贷款抵押——按揭2.在建工程抵押3.现有产权房抵押贷款4.以出让方式取得国有土地使用权的贷款抵押商品房销售 中的抵押贷款：1 、公积金贷款：2007.3.18后 4.32% 5年以上为 4.77%（现为4.05%，4.59% ）2 、商业贷款：2007.3.18后下限5.74% 6.04%，上限6.75% 7.11%2008.10.27后下调为0.7倍3 、组合贷款还款方法：1.等额本息还款2.等额本金还款三、房地产抵押的一般规定第二节 房地产抵押合同与抵押登记一、房地产抵押合同借款合同为主合同，抵押合同为从合同二、房地产抵押登记在抵押合同签订后30日内，进行抵押登记未办理抵押登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权三.抵押房地产的占用与管理抵押后的房地产转让时应当告知抵押权人和受让人维护抵押房地产的安全完好五、抵押房地产的处分处分方式：拍卖、折价、变卖处分所得分配：抵押权优先于一般债权同一房地产设定两个抵押权的，以抵押登记的先后顺序受偿“个人住房循环授信”，是指居民以其所购住房作为最高额度抵押，向银行申请一个循环授信额度。在不超过授信期限和可用额度范围内，居民可以向银行多次申请个人贷款。第三节 住房置业担保住房置业担保公司在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。设立担保公司应具备的下列条件：1、 有自己的名称和组织机构；2、 有自己固定的服务场所；3、 有不少于1000万元人民币的实有资本；4、 有一定数量的周转房；5、 有适应工作需要的专业管理人员；6、 有符合《公司法》和相关法律法规规定的其他条件。1、我的经营理论是要让每个人都能感觉到自己的贡献，这种贡献看得见，摸得着，还能数得清。2、你一生中卖的唯一产品就是你自己3、 决定经济向前发展的并不是财富500强，他们只决定媒体、报纸、电视的头条，真正在GDP中占百分比最大的还是那些名不见经传的创新的中小企业；真正推动社会进步的也不是少数几个明星式的CEO，而是更多默默工作着的人，这些人也同样是名不见经传，甚至文化程度教育背景都不高，这些人中，有经理人、企业家，还有创业者。4、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。5、“时用则知物”，即从预测市场对商品需要的信息，预测市场商 品经营的情况。6、在所有组织中，90%左右的问题是共同的，不同的只有10%。只有这10%需要适应这个组织特定的使命、特定的文化和特定语言。7、讲智谋，讲果断。以“智、 勇、仁、强”为经商要领，否则，“其智不足与权变，勇不足以决断，仁不能以取予，强不能有所守，虽欲学吾术，终不告之矣。8、企业的情况很复杂，所以应该有壮士断臂的勇气和决心，因为这个放弃减少了对他的很多压力和拖累，使他更有力量，寻找更好的机会来发展。申请住房置业担保，应当具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；（三）收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；（四）已订立合法有效的住房购销合同； (五)已足额交纳购房首付款； (六)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。第四节 房地产抵押贷款业务操作