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房地产开发领域工作参考报告 近年来，非法变更规划和容积率调整已成为房地产开发领域的常见灾难。有些人会“随意改变操纵细节，提高工程的占地面积比，减少配套设备，让开发商获得高额利润”作为房地产寻求者寻租的七种方法中的第一种。 长期以来，购房者不断在争论违犯规定，调整楼面面积比率以及与开发商的纠纷。许多争议都是民事和行政纠纷。去年年底，住房和城乡建立部和监察部结合发布了关于加强地积比治理和监视检查的通知。今年，我们结合发布了治理违规变更打算和容积率调整的通知。这说明国家特别注重这个征询题，因此治理违规变更打算和面积比调整是当前和今后的一项重要任务。 不规那么变更规划和容积率调整有两个主要缘故。首先是利润驱动。为了获得高额利润，开发商可以在未经规划治理部门许可的情况下进展变更和调整。这可以说是改变规划和调整建筑面积比的动力。二是相关系统仍然不完善，运转机制不够严谨和完善，导致不规那么变更规划和占地面积比调整的空间。 众所周知，地积比率是土地用途强度的指标，是工程规划和建立范围内的总建筑面积与规划建立用地面积之比。同一块建筑用地，建筑面积略有增加，这意味着开发商可以建造多区域房屋，赚取更多利润丰厚的利润。因此，从利润的角度来看，开发商将改变规划方案并调整容积率以获得高额利润。 应该说，建筑面积比对开发商的利润特别重要，但对商业住宅社区业主和整个城市规划来说更为重要。容积率是受控详细规划和建立性详细规划的本质。地积比率与住宅温馨度成反比。高楼面面积比导致高楼层，紧密的建筑间距，低绿地率，社区狭窄的道路，光线和通风条件差，停车位缺乏等。地点和儿童的活动区域遭到挤压，压力大建筑物内的电梯和消防通道将增加，这将加剧设备的老化。同时，高容积率也将阻碍城市的整体规划，阻碍城市的相貌和可持续开展，导致市政配套设备和资源供应紧张。因此，占地面积比的调整应慎重严谨。 按照《省房地产开发领域违规变更规划、调整容积率专项治理工作施行方案》的精神，为提高规划治理水平，有效操纵不规那么变化规划，调整容积率比例行为，促进城乡建立和房地产市场健康开展，我们提出以下工作思路： 1，房地产开发企业获得国有土地使用权后，必须严格按照《国有土地使用权出让合同》协议和规划治理部门确定的容积率进展开发建立。为了调整容积率，除了符合相关的国家和省级法规和技术标准外，还必须满足以下条件： 1.由于城市规划要求，有必要增加容积率; 2，建立用地规划区可以改善开展强度; 3，建立用地的打算余额可以满足施工条件的总体平衡; 4，增加占地面积比后，填埋价格的上涨可以满足外部配套建立投资的要求。 2，土地转让前，规划建立部门应当按照总体规划对包裹进展深化研究，科学地制定规划条件;土地转让后，无特别缘故不得调整容积率。假设有必要调整容积率，应按如下方式处理： 1.假设城市规划要求增加容积率，规划部门应提交报告。政府研究发布复印通知后，有关部门应当按照复印单的原那么办理手续。 2.假设施工单位要求增加占地面积比，应按以下程序处理： （1）施工单位向规划治理部门和国土资源治理部门提交书面申请，并附有规划设计方案; （2）规划治理部门应对建筑面积比例调整申请进展初步审查，组织规划设计方案的示范和审查，并通知国土资源主管部门，并向政府部门批准。或规划征询委员会批准调整条件《调整容积率告知书》; （3）施工单位《调整容积率告知书》与国土资源治理部门《国有建立用地使用权出让合同》签订，国土资源治理部门按规定计算并发布“国有土地出让金补给清单”，开发建立单位应当向财政部门备案，部门应当支付土地使用权转让费; （4）打算治理部门按照转让费转让后发出的《国有建立用地使用权出让合同》和《省国有土地有偿使用收入专用票据》批准发行或更新《建立用地规划许可证》和《建立工程规划许可证》。 3，房地产开发企业获得土地使用权后，应当向规划治理部门报告。规划征询委员会批准调整后的建筑面积比例时，规划部门应当书面通知国土资源治理部门。国土资源治理部门应当按照开发工程调整后的地积比例计算并支付土地出让金，规划建立，房屋治理等部门应当按照有关手续办理相关手续。土地转让支付。 4，规划和土地部门验收后，超出土地批准容积率的土地使用工程，免征城市空间设计要求，市政府应当鼓舞规定的多层建筑物。在转让条件下（在符合国家规定的前提下）。假设高层建筑超过九层的建筑面积（需经政府复印或协议），那么应按照有关规定确定并收取土地出让金。 5，调整占地面积比的建立工程不得增加建筑密度，降低绿化率。 6.鼓舞利用地下空间建造停车场，人防设备和储存区。地下建筑面积不包括在地积比率计算中。 7.假设房地产开发企业违犯《国有建立用地使用权出让合同》协议并随意增加建筑面积比和建筑密度等指标，转让方有权收回超出商定最高标准的面积或支付土地转让费按当前市场价格计算。