商业管理在地产开发运营中的作用.pdfVIP

商业管理在地产开发运营中的作用 目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划 , 重复建设及规划布局的混乱 造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加 , 形势是严峻的。因此 , 聘请 国际著名的商业管理设计公司就极为重要。 为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别 ?国内发展商普遍缺乏商业地产开 发有效的经验 , 对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。 其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。 商业地产项目的规模与形态上 , 可分两大类 , 一类是服务于大型综合商业的 shopping Mall , 即购物中心 ; 还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管 理设计公司 , 主要针对购物中心来谈几个问题。 大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同 , 其租售对象并非直接的购物消费 者而是商家 , 特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店 , 按照他们的要求进行 规划设计 , 这一过程最为艰难。一个几十万平米的店 , 招一家主力店最多 2 万平方 米 , 即使确定了能够解决十万平米的主力店 , 那么还有十几万平米等待解决 , 这对于 发展商无疑将形成巨大的压力。同时发展商要将店铺租售出去 , 就必须先决定主力 店的形式 , 是仓储式还是家电用品销售。因为对于不同的主力店 , 其卖场的比例大小 也不同 , 以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空 间的高度等都有一系列的要求 , 如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求 , 那么 项目越深入 , 后其招商的困难就越大。 主力店招商有一系列的具体要求 , 其中对项目的市场判断尤为重要 , 而对于发 展商 , 了解商业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。首先 , 同样是商业地产 , 其定位却不尽相同。体验式的商业 , 咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼 容 , 但不是所有业态都可以互相兼容的 ; 而有的 shopping Mall 是家具城 , 有的是建 材城 , 有的是购物超级市场它们的定位也不一样 ; 即使同是大型业态 , 如国内的许多 大型超市 , 也首先需要明确商业业态的具体形式 , 才能根据实际需求进行设计 , 为事 找人 , 为商业定位而找设计。 目前, 国内能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商 , 以至介入到最 后管理和实施的顾问公司仅仅几家。然而国内发展商对此缺乏足够的认识。国际企 业、财团和连锁店等最为看重的却是市场分析、财务分析等。这就使得中国的发展 商缺少了信誉保证 , 招商过程中自然阻力重重。 国外大型商场其进入中国的目的即为了赢利 , 因此对项目必然会进行认真而 专业的评估 : 市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何 , 否则不会轻易投资。 而国内如果无法提供这方面的评估 , 就需要商业管理设计公司这样的机构。这是因 为对方希望通过代表自身利益的机构进行评估。而商业管理设计公司最重要的作用 就是整合资源 , 找到非常好的招商渠道 , 吸引主力店进来。其次 , 大的主力店机构相 对强大 , 总部设在欧洲、亚太地区 , 北京、上