房地产开发管理房地产开发前期工作.pptVIP

* * 建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。 建 筑 风 格 中式建筑风格 欧陆风格 现代主义风格 主题 风格 异域 风格 新古典主义风格 建筑风格 * * 1、中式建筑风格 讲究序列组合，尺度宜人，建筑内向，色调淡雅，造型简朴，装修精致，建筑与花木山水相结合。如北京的四合院、江南园林风格、新徽派建筑风格等。 2、欧陆风格 “粉红外墙，白线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”为特色，以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，多出现在山花尖顶、饰花柱饰、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处，装饰效果强烈。 * * 3、异域风格 将国外建筑式“原版移植”，植入现代生活理念，同时带有种种异域情调。如地中海风情、北欧风情、北美风情、德式风格、西班牙建筑风格等。 4、新古典主义风格 吸取“欧陆风格”的一些元素处理手法，加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，色彩上以浅色为住，比“欧陆风格”理性、简洁。 * * 5、现代主义风格 以体现时代特征为主，没有过分的装饰，注重功能性，讲究造型比例适度，强调外观的明快、简洁。体现现代生活的快节奏、简约与实用，又富有生活朝气。 6、主题风格 以策划为主导，构造楼盘的开发主题和营销主题。如西安市的巧克力公寓。 * * 中式古典风格建筑 * * 中式建筑 房地产开发管理房地产开发前期工作 * * 一、土地取得的方式 土地使用权出让 土地使用权划拨 4.1 土地取得 用途包括商业、居住、工业等；有使用年限；方式有招标、挂牌和协议。 商业用基本不再采用，用于公用或公益。 * * 二、土地获得的途径 1、官方网站-主要 2、合作 3、自己寻找 * * 三、土地取得的形式 净地购买 毛地购买（国有征用） 集体土地征用 省时省力，可能费用要高，常见 费时费力，不可预见成本可能较高。了解地上建筑物的状况等 * * 四、取得土地及相关手续的程序 摘牌 签订出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件，交纳土地款、契税、交易费等 办理用地规划许可证 办理土地证 出让合同，核定用地办界，详规，地籍图，土地登记申请书，土地使用权人材料，土地确权来源证明文件 * * 4.2 项目规划 * * 城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段 * * 规划设计的指导思想 规划设计中的和谐理念 （1）与自然生态相和谐 （2）与社会发展相和谐 （3）与用户需求变化相和谐 * * 居住区技术经济指标 居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居 住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数 居住区平均造价 高层比例 住宅间距 容积率 绿地率 非居住区的技术经济指标 建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率 停车位个数 有效面积系数 开发项目总造价 平均造价 开发建设周期 规划设计的技术经济指标 * * 居住区技术经济指标 1、居住总用地KM2 2、居民每人占地M2/人 3、居住区总建筑面积M2 4、总户数、总人数、平均每户人口 5、平均每户居住建筑面积M2/户 6、居住建筑密度（基底面积/居住区用地面积） 7、容积率（建筑面积/居住区用地面积） 8、人口毛密度（总人口/总用地） 9、人口净密度（总人口/建筑用地面积） 10、住宅平均层数（建筑总面积/住宅基底总面积） 11、高层比例（高层建筑面积/居住区总建筑面积） 12、住宅间距 13、居住区平均造价（总造价/居住区总建筑面积） 14、绿地率 * * 5.道路交 通规划 2.建筑 选型 1。规划 布局 4.配套设 施规划 6.绿地与 景观规划 3.住宅 户型 4.2.2 居住区规划布局 * * 1 2 除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。 居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。 1. 布局规划原则 * * 2.常见的规划布局形式 常见形式 布局要点 行列式 按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。 周边式 沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。 混合式