豪宅定价策略中外界市场分析修改.pptxVIP

豪宅定价策略中外界市场分析修改;政策环境;2011年8月以来，33城出台楼市新政，仅5个被叫停，八成地方调控政策松动;超八成地方新政内容主要集中在支持刚需方面，由于符合“保证房地产健康平衡持续发展”思路，因而被通过或默许。;政策方向/金融政策/存款准备金;三年半来央行首次降息，旨在调整内需稳定经济增长，意味着利率市场化再进一步。;房贷政策;3;顶级及高端客户受到政策调控影响非常小，中高端客户（200-400万）为主的中间层受影响最大，风险承受能力低;从国内经济形势来看，稳增长的问题变得突出起来。房地产市场受两方面政策影响，一是宏观经济政策，二是房地产调控政策本身。“预调微调”并不等于楼市的宏观调控放松，“稳定增长”意味着：在一段时间内不会再出调控新政策，但今年下半年房价仍将以价换量。 房地产领域存在政策微调空间，在遏制炒房需求的同时需要确保刚性需求；在实施稳健货币政策的同时需要满足保障房建设的融资需求等。 政策指向旨在投资客，投资客是豪宅的主要客源之一，从一线城市豪宅市场表现来看，政策调控严重抑制了豪宅的发展。;;一级市场--土地市场;成交有限回落，价格振荡寻底 ;供应大幅增加 供大于求再现;三级市场—二手房市场;三级市场—二手房市场;结论;;土地市场;;土地市场/高新区;土地市场/滨湖区;土地市场/未来供应;住宅市场/供应分析;5月份，合肥九区商品住宅成交6699套，较之于4月份增加1584套，上涨三成，成交量创年后新高； 2012年1-5月，合肥九区商品住宅成交面积累计242万方，同比上年下滑约20%；累计成交均价为6358元/平方米，较2011年全年成交均价略有上升。;住宅市场/成交分析/区域成交;住宅市场/成交分析/户型配比;住宅市场/存量分析;住宅市场/价格分析;住宅市场/成交排名 ;推盘情况;推盘情况;5月住宅市场销量与价格齐飞，滨湖新区项目集中入市，推货量超2000套，一改2011年新增供应不足的局面，庐阳及蜀山区推货量仅随其后。;;中原对诸多城市豪宅案例进行研究，总结城市顶级豪宅的价值共性与价格走势特点;价值共性分析;价值共性分析;价值共性分析;价格走势; 典型豪宅个案:深圳三湘海尚 ??户以高端自住换房、高端投资客及高端资产投资型客 户为主，舒居170平米4房产品销售最快，开盘之后价格一直较为起伏。; 典型豪宅个案:深圳鸿威海怡湾 客户以改善型刚性高端客户和高端资产投资型客户为主。销售价格从09年的35000元/㎡均价一路飙升到现阶段的5500元/㎡均价。;结论;The End.;感谢您的观看。