华夏幸福—孔雀城江澜赋嘉鱼一期项目立项预审报告20170829终稿.pptx

十一分公司嘉鱼一期项目立项预审报告2017年8月28日概述潘湾工业园区嘉鱼产业新城签约范围嘉鱼产业新城整体规划范围约40.8K㎡，首开区127亩位于鲜花一路（在建）与迎宾大道（规划）交汇处，属于嘉鱼产业新城门户地带，昭示性好。地块规整，现状基本为村庄农田，周边自然景观良好。现状102省道北至武汉南至嘉鱼县城，未来武深高速通车，1小时可达武汉主城。首开区门户区330省道法泗连接线102省道概述一、项目概述嘉鱼一期127亩项目为十一分公司嘉鱼区域2017年4季度房源，合院货值1.96亿,2017年签约1.2亿。2017年10月9日确权，2017年10月15日土地证，2017年10月9日具备进场条件，2017年10月15日过规， 2017年10月25日工规证2017年12月15日预售证（合院预售形象为主体封顶）。计划2017年12月20日开盘，2018年9月销售完成计划2019年4月30日，合院交付。三、项目特殊情况说明1、因项目特殊性，土地确权后至开盘仅两个月工期。为冲刺今年业绩，8月30日挂牌后，总包招标完成即进场开工，预计土地摘牌在9月30日。2、土地价款未明确，暂按35万/亩（有票）测算。3、红线内有30座坟墓尚未拆迁二、项目整体经营指标情况整体合院高层销售收入51,52119,62231,899均价（元/平米）5,9848,8005,000总成本总额（万元）40,79215,67822,350土地成本总额（万元）4,6383,6181,020建面单方（元/平米）5461,907179销面单方（元/平米）6341,907189六科目成本总额（万元）35,33711,42621,147建面单方（元/平米）3,5375,1243,139销面单方（元/平米）4,1045,1243,315可售比86%毛利率22%营销费（比例/金额）5.6% / 2901管理费（比例/金额）3.9% / 1990EBIT率/额7.8% / 3600税金3,981增值税1,392所得税853土增税1,531财务费用8净利润率/额5.5% / 2560目录一 项目定位二 区域发展策略三 研发方案四 成本管控五 项目运营计划六 营销策略七 项目经营承诺八 风险预控1、市场分析结论l 政策加码，外地客、投资客受打压，为嘉鱼承接武汉外溢奠定政策机会：限购政策不断加码，限购范围扩大、首付提高等政策效应叠加，大量外地客户、投资客户被挤压出武汉住宅市场。武汉近期成交量同比大幅下降，政府限价，成交价格平稳；供应不足，阶段性供需矛盾突出，库存紧张。l 都市圈外溢市场近期出现升温，别墅去化良好，以旅游度假及投资需求为主：1、从短期来看，我司项目所在区域交通和资源禀赋这两项上均无优势，需在产品配套方面做足特色，才有突围可能。2、都市圈度假型投资型市场别墅市场逐渐升温，低密物业将是我司首开机会点；3、对标以上区域产品总价情况，项目首期在环境及配套不成熟情况下，我司项目需形成较强的总价优势。51、市场分析——武汉市场量价：成交量同比大幅下降，政府限价，成交价格平稳；供应不足，阶段性供需矛盾突出，库存紧张。含精装修均价 毛坯房均价61、市场分析——嘉鱼市场嘉鱼县市场现状：价格水平低，容量有限，库存大n 嘉鱼县以高层住宅为主，品质均一般，无品牌开发商进驻，大部分售价在3000元/㎡以下。n 全县目前在售楼盘近30个，单盘月最高去化量仅数十套，且以现房销售居多，去化速度慢，竞争激烈。?2017年4月嘉鱼县楼盘销售top10（备注：数据来源于嘉鱼县房网）71、市场分析——周边市场周边市场：该区域30公里以外，客户以刚需及首改为主，对价格关注度较高，产品形态认知度低，对配套及环境有一定偏好。? 产品：市场主流产品为洋房+高层，客户对两种物业认知度基本无差别，面积段集中于90-140㎡，其中100-110㎡的三房为主力，去化较好；? 敏感点：对价格关注度最高，其次是配套及环境，个别景观资源较好项目售价可达4000元/㎡。板块项目名称总建面（万㎡）容积率业态面积段（㎡）均价（元/㎡）月去化（套）老城区天瑞时代广场5.22.38小高层98-142未开盘——金色滨江11.671.8洋房103-1202300 沿湖区滨湖公园182.8高层109-1583000 嘉鱼新天地11.24.5高层85丰国际城103.13高层78-1253300 和润金银湾341.8别墅 3100 洋房116-130 高层89-131 山湖温泉1200.5别墅207-558主力2305500-7500 洋房 4000 新城区万鑫国际花园322.1洋房117-1332960 高层91-128 皇城华府11.972.57洋房1332780 高层114-132 学府家园142洋房71-124主力1072680