黄陂项目借鉴大盘案例-北部万科城.pptxVIP

黄陂项目对标案例融创华中区域市场客研中心 2020年3月18日研究逻辑及结论：市场现状对标案例经营目标是走量目标客户是谁？如何变化？根据客户如何建立项目价值？根据目标及客户如何去推售？客户描摹：核心主城区外溢及周边城市圈客户，由刚需/投资 - 刚需/首改；项目价值：首期造城+低价吸引，配套兑现实现价值维度增加，价格提升；推售策略：先高层，再高层+低密；由可达性及配套建设顺序决定地块推售；A类对标项目：清远北部万科城B类对标项目：清远北部万科城【板块发展】10年周期规划兑现：广清新城，规划长隆旅游度假圈；【项目价值成长】：首期|造城，低价；后期|多维度价值体系；【客户变化路径】：首期|刚需+投资；后期|刚需+首改为主，少量投资；【推售策略】：业态|（小）高层先行，后推低密；地块|结合可达/配套逐步开发；【板块发展】10年周期规划兑现：广清新城，规划长隆旅游度假圈；【项目价值成长】：首期|造城，低价；后期|多维度价值体系；【客户变化路径】：首期|刚需+投资；后期|刚需+首改为主，少量投资；【推售策略】：业态|（小）高层先行，后推低密；地块|结合可达/配套逐步开发；清远北部万科城：规划配套是板块发展核心，规划落定时间决定板块成熟速度；板块发展：①从空白板块到热点板块，外部规划及相对应的（产业、交通等）配套是核心驱动；②北部万科城所在板块通过10年周期建设，实现板块热度， 核心在逐步的规划落定；2021年清远长隆建成2020年广清轻轨运营2018年 广清产业园累计签约项目166个产业发展广清新城人口聚集2016年确定广清新城；2016年规划清远长隆度假区；2016年广清高速拓宽完成；封闭型市场郊区 （10年周期规划兑现） →下个广州华南板块2014年广清产业园开园2012年3月确定广清一体化；2012年广清轻轨开建；距离广州城区50公里（超出置业范围，客户选择面广）远离清远中心（清远置业首选中心区，三四线）资源有限，周边配套不齐全（无较好自然条件驱动）2011年项目配套开始兑现（楼车及商业等等）；2010年项目首开广清轻轨规划建设/广清高速拓宽开工清远北部万科城：首期以核心区刚需外溢为主（自住/投资比例相当），随板块配套成熟自住增加来源广泛客户判断及成长路径：①开荒|中心城区+自住/投资相当，价格敏感；②变化 |自住客户占比增加（刚需/首改增加），区域来源广泛；清远北部万科城：首期低价卖规划，逐步兑现配套实现量价；项目价值及价格成长：①首期地块无配套，本身对于清远及周边板块吸纳能力较弱；通过低价及大城造梦吸引中心区域客户；②随配套成熟兑现，项目价值维度更为丰富，量价提升；医院、影院、南部交通中心筹建温泉SPA会所营业交通中心营业/广铁一中开学幼儿园/小学开学；酒店开业巴士车开通；华润万家等开业低价/造城，造梦占地面积（万㎡）125建筑面积（万㎡）250容积率2.0建筑类型小高层、高层、联排首开时间：2010年12月首开产品占比95%以上以高层及小高层为主，其余为联排别墅①首期造城概念+低价主打清远北部万科城：展示较好及到达性较好为首开地块，以高层打开市场热度，后期进行搭配销售；推售策略：①地块选择：到达性及展示性较好地块先行开发，同步进行配套兑现实现价格提升；②业态：高层先行，低价打开市场，实现热度；后期实现低密及高层搭配销售，同时低密具有一定价格能力；地块：项目推售由昭示性及到达性较好的北部开始推售，由外向内部开发，同步进行配套兑现；推售业态：高层首开，市场有一定热度后推售联排产品；后期实现搭配销售；幼儿园/小学交通中心⑦②①⑥滨湖商业区售楼部③推售节奏2010.122011.08201220132014普通住宅1期2期3期6期7期别墅别墅首开搭配销售项目配套兑现造梦期大盘成熟期配套节奏2010.122011.082012201320142015滨湖商业区开业首期小学/幼儿园开学北部交通中心开业清远北部万科城：展示较好及到达性较好为首开地块，以高层打开市场热度，后期进行搭配销售；东津世纪城位于襄阳东津新区，属于政府重点规划的新城区域，于2013年开始动工开发， 2018-2019年，越秀、华侨城、雅居乐相继进驻区域；东津世纪城总占地面积约4000余亩，总建筑面积约900万方。涵盖住宅、大型购物中心、五星级酒店、30万方写字楼及公寓商务集群、2000米浩然文化街、7万方西班牙风情街、5万方现代时尚品牌街、6万方幼儿园、小学、中学一站式品牌教育、大型社区医疗中心等业态。襄州工业科技中心樊城中央商业区东津新区规划新城襄城行政文化中心谢 谢！