宏泰“产业市镇”模式的解读.docx

深 度 解 读 ： 宏 泰 “ 产 业 市 镇 ” 模 式 导读： 一、关于宏泰 二、宏泰产业市镇模式解读 ■ 宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解（有图表） ■ 宏泰的三大主要业务 ■ 业务收入来源： —— 2014 年主要收入占比 —— 2014 年利润占比 三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例 ■ 项目概述 ■ 与政府合作协议主要内容 ■ 2014 年土地出让情况（图表） ■ 项目持续性收益部分：园区税收返回额（图表） 四、 产业市镇模式的核心竞争力 ■ 目前国内产业园区四种形态： ■ 宏泰差异化的核心竞争要素 五、业务模式、财务数据与华夏幸福对比 思考： 六、轻资产模式有多轻？ 七、复制模式能走多远？ 八、亮点借鉴 正文： ■ 关于宏泰： 中国宏泰产业市镇发展有限公司 ? （以下简称 “宏泰”， 股票代码 6166.HK） 始创于 1995 年 6 月，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的先 行者之一。 公司在河北廊坊起步， 目前的主要产业市镇项目也位于廊坊市。 除了 产业市镇的规划开发和运营外， 宏泰本身也直接从事房产开发、 销售和租赁， 这 是其在产业市镇之外的业务。 宏泰的业务重点是专注于京津冀一体化和 “两横三纵”城市化战略布局范围 内的土地面积达 10 平方公里或以上的大型产业市镇项目开发，这有别于传统物 业开发商。 除专注产业市镇项目开发业务外，公司还在产业市镇项目内和河北省其他 地区通过招标、拍卖、挂牌出让程序取得土地，投资、开发、销售居住、商业 及产业物业项目。其官方网站上的信息显示，目前已取得居住、商业及产业物 业项目土地使用权面积 205.9 万平方米，开发和储备的居住、商业及产业物业 项目达 22 个，总建筑面积 286.8 万平方米，另外还有 5 个用于取得租赁收益的 投资物业，建筑面积 21.3 万平方米。这些物业项目与产业市镇开发业务产生协 同效应，增加了可观的收入和现金流量。 本期智库内参将从深度剖析宏泰的产业市镇模式、业务收益来源、利润， 该模式的可持续性等，剖析宏泰的发展内核，为公司运营提供参考： ■ 定位： “中国大型产业市镇、开发及运营服务供应商” ■ 发展模式概括： 宏泰发展董事局主席王建军对自身的发展模式解释为： 将产业整合和新城建 设有机地结合在一起， 以产业园区发展为基础， 构建一整条或多条完整的产业链， 以大体量的园区投资与开发建设为支撑， 在平台之上整合多种资源， 构建标准的 可复制模式。 ■ 宏泰目前主要产业市镇项目及其分布： 中国宏泰正在与河北省廊坊市、 张家口市、 安徽省滁州市地方政府就 5 个产 业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积近 70 平方公里，包括位于河北省 廊坊市的龙河高新技术产业区、 龙河商务休闲度假基地、 园， 位于安徽省滁州市的滁州承接产业转移集中示范园区， 宏泰产业园。 广阳高新科技成果孵化 以及位于张家口新区 龙河高新区已进入积极发展阶段， 并已开发大量可供出让土地。 其余几个项 目处于开发初期，预计直至 2035 年，现有的产业市镇项目可持续提供可出让的 土地。 面积 和现 况 产业 定位 服务 范围 ■ ?宏泰发展产业市镇项目基本情况一览表 龙河高新区 规划面积 28 平方公里 （2800 万平 方米）；已 进入积极发 展阶段 新一代信息 技术、高端 装备制造、 现代服务和 物业开发 规划、设 计、产业定 位、土地平 整、兴建基 建、市场行 销以及管理 经营项目的 跟进服务 龙河商务区 规划面积 9.5 平方公里 （950 万平方 米）；已签订 具约束力的协 议，未开始土 地整理以及基 础设施建设 度假旅游及设 施、商务总部 及文化产业 （待落实） 规划、设计、 产业定位、土 地平整、兴建 基建、市场行 销以及管理经 营项目的跟进 服务 广阳园区 规划面积 15 平方公 里（ 1500 万平方 米）；已签 订具约束力 的协议，未 开始土地整 理以及基础 设施建设 规划中 规划、设 计、产业定 位、土地平 整、兴建基 建、市场行 销以及管理 经营项目的 跟进服务 滁州园区 规划面积 15 平方公 里（ 1500 万平方 米）；已签 署具约束力 的协议，开 始市场营销 活动 新材料、新 能源、装备 制造、现代 服务及绿色 食品（待落