和成世纪前期调研.docxVIP

PAGE PAGE 12 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 前言： 2 第一部分：区域发展分析 5 一、 区域整体规划分析 5 二、区域发展机遇分析 7 第二部分：地块整体情况分析 9 一、 地块整体情况分析 9 二、地块发展机遇及使命分析 10 前言： 本地块隶属于深圳龙岗区坂田南地区102-1011号地块的北区部分，为城市更新项目地块，占地面积19828.98平方米，用地性质为住宅、商业及办公用地（C2+R2+C1）。地块形状为不规则的五边形。本地块的面积虽然有限，但城市更新的进程，以及区域的整体规划和未来发展为本地块提供了发展的机遇，并赋予其特殊的使命。 随着政府对坂田南片区“以居住为主”的区域功能定位的明确，区域内的生活配套、交通配套等规划已经逐步得以实施。而区域两翼的龙华新城、华为新城的日渐崛起，更是为区域的经济实现腾飞插上强劲的翅膀。所以，坂田南片区的未来发展具有“核心占位、路网升级、轨道穿行、配套完善、商业提升”等五大发展机遇。而坂田南地区也将藉此，逐渐发展成为融合商业、办公、住宅等多种物业类别于一体的新型综合商住区。 在坂田南片区规划伊始，翘首展望之初，本地块就以其独特的“鳌首”之位，雄踞片区的西北角。作为片区内最具昭示性的地块，以及片区内最先获得开发机会的地块，本地块承负着不可推卸的片区发展使命： 本地块的兴起将展现坂田南片区的整体发展定位及面貌； 本地块的兴起将引领坂田南物业的整体发展标准； 本地块的兴起将实现坂田南与城市核心的完美对接； 由此可鉴，本地块对于坂田南片区的整体发展，承载了 “标志、引领、对接”三大使命。如此的使命，也对此地块的开发提出了更为高远的要求。 以本地块的三大使命为基点，我们对地块周边的商业、办公、住宅的整体情况进行了详尽的调查和分析： 坂田南商业目前严重滞后于片区整体发展，原有商圈仅以满足当地农民和工厂打工者需求为主，远远不能满足华为等高科技企业员工和新迁入高收入居民的购物、休闲需求。经调查发现：集中式的大型休闲购物中心是片区内消费人群最为期待的商业类别。 坂田南办公目前整体写字楼办公条件较差，整体发展情况严重落后于其它各区域。区域内多以出租为主，租金水平一般；而部分中小型企业仍滞留在万科城、四季花城等住宅小区内办公。经调查发现：目前区域内企业众多，办公需求较为强烈，但由于以中小型企业为主，所以其需求面积段、价格承接力等方面还有一定的局限。 坂田南住宅目前正处于量价齐升的市场上升期，未来本区域内的旧改项目将成为住宅供应的主流，并将在2021年至2021年间，形成入市的高峰；同时，未来入市的项目中，建筑面积超过10万平米的有20余个，这也预示着整个龙坂区域将迎来真正的“大盘群居时代”。 坂田南片区的物业现状较周边区域已经有所落后，这更明确了本地块在开发进程中所应承负的历史使命。而本地块的开发也将严格遵循“高标准、高形象、高效益”的开发原则，即： 高标准：自地块的整体规划开始，就以发展区域内最高标准物业为目标。打造一流的质量、一流的产品、一流的服务，并为片区树立工程质量和物管服务的标板。 高形象：充分利用地块的昭示性，在建筑高度、外立面构成、物业类别等方面，均力争打造片区内第一标准性建筑；并以此引领片区内，后期开发项目的打造标准，为片区未来的物业发展规划奠定基础。 高效益：发挥与地铁连通的优势，大力发展地块内商业，以更为优良的商业氛围吸纳更多品牌商家入驻；同时，以较高标准的写字楼办公环境满足更多中大型企业的办公需求。藉此推动片区经济的更快发展，并为片区带来更为可观的经济效益。 综上：本地块为坂田南片区的“鳌首”之位，其承载着引领片区的未来发展的历史使命；如此富于深远意义的地块只此一块，其定位和规划的决策均需基于整个片区的发展！ 以达成本地块的“三大”使命为目标，遵循本地块的“三高”开发原则，就本地块的规划参数提出以下建议： 建筑容积率≤5.77 建筑面积：114400平米； 其中：商业15000平米； 办公15000平米； 住宅84400平米； 建筑高度≤100平米； 建筑覆盖率≤60%； 第一部分：区域发展分析 区域整体规划分析 区域的规划和发展为本地块提供了发展的机遇，并赋予其特殊的使命： 坂田南地区概况 坂田南位于在龙岗区坂田南部,由五和南路、布龙公路、清平高速公路、南坪快速路所围合的区域，总用地面积431.30公顷。片区北面是政府年内即将确定整体发展方案的华为新城，这为坂田南提供了更为广泛的发展空间和动力。 近年来，坂田经济发展迅速。其主要经济成份是高科技产业以及制造业，代表有华为、新天下、康冠、驰源等知名企业。据官方统计：2021年，工农业