中国房地产制度回顾.ppt

;课程测评;教学计划;主要参考书（可以不买）;第一讲 我国房地产制度及市场化回顾;第一讲 我国房地产制度及市场化回顾;一、房地产制度回顾;（一）计划经济阶段（1949-1977）;2. 住房制度 实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源９０％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，房管所或单位以低租金分配给职工居住（使用权），??房成为一种福利。住房分配的主要依据是：职务级别、职称、工龄、是否双职工等进行打分。 应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求，实现社会稳定、和谐和发展。 在这段时间里，由于长年战争创伤，物资贫乏、生产力低下，百废待兴。政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，与此同时人口却急剧膨胀(提倡修养生息、鼓励英雄妈妈）。因此，住房供给不足逐步显现，成为严重的社会问题。; 特别是1979年后大批知青返城，住房告急，绝对短缺凸显。如1978年多数城市人均住宅面积3.6平米，比1949年人均5.2平米低1.6平米；哈尔滨市78、79两年有18万知青返城，1979年人均住宅面积仅2.93平米，比1949年人均3.63平米，人均低了 0.7平米。 住宅问题成了经济社会和谐、稳定、发展的巨大障碍。 １９７８年邓小平提出了关于房改的问题，由此拉开了我国住房制度改革序幕 。; 这１５年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段： 第1阶段：福利分房制度改革探索阶段（1978-1985） 在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。 第2阶段 福利分房制度改革深化阶段（1986-1993） 房改经过多年的探索和推进，购房居住观念逐步为广大居民所接受，伴随着财富积累，房改有了广泛的群众基础，取得了重大突破。; 如１９７９年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用外汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅（如杭州朝晖一区的部分房产），并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工，选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。; １９８０年邓小平再次发表关于住房问题的讲话，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。（朴实而掷地有声！）同年６月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。; １９８１年，公房出售试点扩展到２３个省、自治区的６０多个城市和一部分县镇。但受观念、购买力的限制，居民购房热情不高。 １９８２年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售试点，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，为了使更多的职工愿意买房、买得起房，有关部门设计了“三三制”补贴售房方案，即由政府、单位、个人各负担房价的１／３。减免各种税费后，每 平米售价在150-200元之间，个人负担部分降为家庭年收入的2倍左右，居民购房热情大大提高。当时一般人月工资70-80元而且相当平均！; 截至１９８５年底，全国共有１６０个城市和３００个县镇实行了补贴售房，共出售住房１０９３万平方米（约10万套左右）。在出售公房的同时，有的地方还实行了住房租金的改革，进行了一些有益的尝试。主要做法有： “按成本计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。这些做法 进一步激发了居民购房的积极性。; 虽然出售的数量有限，但有人敢吃“螃蟹”就好，说明购房并非“洪水猛兽”，主要原因是观念未转变和购买力问题。 “买房就是有私产，谁还敢买房子。再说：住公家的房子，不仅房租低