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中国房地产顶级策划案例 （下） 负 风 险 购 房—— 郁花园二里营销策划案例 一、 引言 “谋定而后动”之兵说，自古就在中国有着普遍运用。而今，面对纷繁复杂的楼市，不难发 现，楼盘要想卖的好，首选之路，便需将营销策划做到位。虽说，好的品质是销售成功的基 础，但精准切实的策划更是不可忽视的制胜之道。 郁花园二里是位于北京城南郊区大兴与丰台交界的一个普通住宅项目， 开发商是具有国家一 级开发资质的老牌房地产开发商——大兴城建开发集团公司。 项目总占地 28 万平方米 ,总建 筑面积 35 万平方米。由于历史原因，整个项目被分为东西两个项目，即后来的郁花园东区 和西区（西区又称之为郁花园二里） ，其中东区全部转让给另外一个开发商，西区则由开发 商自己运作。 全部西区项目计划分为四期， 在运作过程中由于某种原因， 又将一期转让他人开发并由被转 让人自行销售。 由于该公司代理商为达到其促销目的， 对客户作了大量无法兑现的承诺， 造 成客户开始入住时， 才发现这一系列的问题， 由于该代理商曾经给予的承诺在此时没有兑现， 于是各购房者纷纷要求退房， 造成极坏的影响， 导致郁花园二里的社会影响极差， 在众多购 房者印象中欠佳。安厦公司就是在这样一个非常不利的形势下接受郁花园二里的销售代理 权，在项目接手后发现， 由于一期口碑差，致使二期开盘后销售状况不佳， 为了改变一期造 成的不良影响， 更好的