某公寓项目定位及产品建议方案.docxVIP

深圳格林公寓工程定位及产品建议方案 一、市场产品特征： 布心目前在售工程较少， 蓝堡公寓正处于热销中， 理想新城 2 期下个月面市， 东湖新地带处于尾盘阶段。 通过对区域住宅工程市场调查， 区域市场具有如下特征： 建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模， 物业形态以多层、 小高层为主。理想新城 2 期建筑面积大概 5 万多平方米， 蓝堡公寓建筑面积 1.8 万平方米， 还有东湖新地带剩下的局部面积，三者合计面积大概在 8 万平方米左右。 建筑类型： 该片区住宅工程主要以多层、小高层组成。中高层主要 分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世 界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如： 理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。 户型： 布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为： 60％和40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比拟明确的小户型物 业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场 的需求来看，小户型的空间非常大。 在面积方面， 二房的面积在 60～80 ㎡之间，三房的面积在 85～ 110 ㎡之间； 小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小局部的小二房。单身公寓的面积在 25～30 ㎡之间，一房一厅的面积在 35～40 ㎡之间，小二房面积在 55 ㎡左右。 在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好， 但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。 客户： 主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、学校教师、私营生意人、布吉客户。 5〕价格： 布心片区在售工程中，蓝堡公寓价格最高，均价 6300 元/ ㎡〔带 500 元装修〕，东湖新地带均价 5800 元/ ㎡，位置相对较偏的理想新城均价 4600 元/ ㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比， 布心的价格优势 便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。 二、居住人群特征： 1、自有居所人群： 白领人士 ： 来深时间不长或大学毕业参加工作 3-5 年的年轻人， 在罗湖一带上班， 待遇相对较高， 不过积蓄不多， 他们购房一般在父母的帮助下购自己的居所， 户型相对偏小。 来深多年， 经过多年的积累， 不满足于租房或现有的住房， 追求高品质的生 活，他们把眼光放在了综合素质比拟高的楼盘上，户型一般比拟偏好三房。具有罗湖情结的居民 ： 在罗湖居住多年， 对罗湖有特殊的感情的居民， 手中有一定的积蓄， 拥有单位分的房子，面积小，户型差，随着家庭成员的增多，住房显得紧张。为了改善 居住条件，他们不得不考虑购置新房，营造良好的家庭气氛。 香港客户： 这些客户多在深圳工作或有业务往来， 另外还包括相当数量的深港家庭， 他们倾向于具有港人生活气氛的区域进行置业。 由于百仕达、 彩世界等高素质楼盘的带动，布心片区逐渐成为了受港人认可的置业区域。 2、租房人群： 租住民房群体特征 ： 刚大学毕业来深的年轻人，在罗湖一带上班，待遇一般，工作相对不稳定， 应选择租金相对廉价的民房居住。 这局部人是深圳最有活力的， 也是最有潜力的群体，当他们有足够的经济实力以后，必然会选择档次更高的物业居住。 在工厂上班的打工一族， 待遇较低， 工作相对稳定， 不满足现时工厂提供的 宿舍，他们会和朋友或同事出来选择租金相对廉价的民房居住。租住社区群体特征 ： 在罗湖一带上班， 待遇相对较好， 有一定的经济实力， 目前不急于购房或还没有足够的实力购置理想住房的群体，故他们会选择档次相对较高的物业居住。 在深圳工作或有业务往来香港客户， 他们倾向于具有港人生活气氛的区域居 住。由于百仕达、 彩世界等高素质楼盘的带动， 越来越多的香港客户喜欢居住于此。 三、工程经济指标分析： 1、地块概况： 本工程位于布心东晓路的最北端， 依山而立。 东面为已经入住的山湖居； 南面紧靠心怡花园； 西面与泰和花园隔路相望； 北面临近布心山庄。 工程周边具有浓厚的居家生活气氛。 2、工程经济技术指标 地块呈不规那么三角形，临街面共长： 104 米；建设用地面积： 2928.2 ㎡；建筑面积： 5200 ㎡； 建筑覆盖率： 30％ 建筑高度： 24 米 退红线要求：东 4 米，南 4 米，西 6 米，北 4 米 3、生活便捷程度状况分析 ? 交通情况： 工程距离主要干道还有一定的距离， 经过的公交线路较少， 交通不是十分的便利。目前经过工程附近设有一个总站，但车次较少，具体线路有： 424 到火车站、483 到蛇口、 336 到龙华等。除此以外，其它线路站点距本工程较远。 ?