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调研报告：小产权房的合法化存在问题及对策建议 随着我国社会经济迅速发展, 城市房价持续攀升, 小产权房市场应运而生, 因其价格低、手续快等优势, 成为不少人的选择。但目前来看, 小产权房的转正依然面临着诸多问题。因此, 从背景、合法化利弊、现有政策和对策建议几个方面, 对我国小产权房问题进行探讨。 目前我国正处于经济转型期, 工业化和城市化也在迅速发展, 城镇人口迅猛增加、各个城市规模也在不断扩大, 房价持续攀升等多方面原因导致小产权房的快速发展。虽然国家明确规定, 城镇居民不允许购买“小产权房”, 但因其较低的价格依然能获得不少消费者青睐, 小产权房问题在商品房供需不平衡中日益凸显。国务院发展研究中心公布的“383”改革方案中提到, 允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场, 可以按照不同情况补缴一定数量的土地出让金解决已经形成的小产权房。但由于小产权房问题还涉及农民土地利益分配、土地与市场政府垄断等诸多问题, 造成小产权房问题难以解决。本文就是通过小产权房的背景, 分析小产权房合法化的利弊, 根据现有小产权房的处理方式提供合理的建议。 一、小产权房存在的背景和原因 (一) 房价不断攀升 小产权房最大的优势就是其价格低廉, 中国房价持续攀升, 很多一二线城市相继出台了相关限购、限贷或限地价等政策, 但依然阻止不了房价的飙升。价格上的迅速上涨与居住需求之间的不平衡, 是小产权房产生巨大发展空间的原因之一。与在同等区片的商品房相比, 小产权房是商品房价格的1/2, 甚至1/3, 价格低成为了小产权房最大的优势。中国经济社会虽然快速发展, 但随之而来的是发展不平衡所带来的种种问题, 大城市房价的上涨速度远远超过了居民工资上涨幅度。政府也相继出台了一系列相关政策来解决中低收入居民的住房需求, 例如修建廉租房、经济适用房等保障性住房, 但由于我国保障性住房体系还不够完善, 对于庞大的住房需求而言是远远不够的。在我国房价居高不下、保障房源较少的背景下, 中低收入者不得不去考虑入手小产权房。 (二) 城乡二元土地制度 小产权房问题的根本原因, 在于城乡二元土地所有制, 导致集体土地使用权不能进入一级市场流转, 我国《土地管理法》明确规定, 对集体和个人使用土地的进行用途限制, 若建设占用土地, 必须进行土地性质变更, 将集体土地转变为国有土地。市场经济的快速发展, 村集体对集体土地没有完全的处分权, 必须经由政府征收, 再由政府进行高价拍卖, 集体土地征收价与市场价之间巨大的差额, 行成“同地不同价”的情况。这种巨大的差额带来了潜在的获利机会, 使不少农民集体为了获得更高利益自行开发出售小产权房。 (三) 政府监管不到位 虽然中央政府对小产权房的态度一直是严令禁止, 但是小产权房在市场上一直存在且数量呈上涨态势。一方面, 由于大部分农民文化水平低, 对法律知识缺乏认识, 认为小产权房的开发和出售不会触及法律, 还有部分农户虽然意识到小产权房是违法的, 但存在法不责众的心态;另一方面, 政府的监督管理存在一定的问题, 从小产权房萌芽阶段到小产权房的增长阶段, 没有形成预警机制, 导致小产权房在很多地方快速发展, 数量众多, 巨大的拆迁难度和拆迁成本让政府在管理小产权房问题上困难重重。此外, 有些地方政府甚至自身为了获取利益, 放任小产权房的建设, 从而导致小产权房的大量产生。 二、小产权房的合法化利弊分析 随着小产权问题逐渐成为热点, 小产权房是否应该合法化以及小产权房可能带来的影响, 社会各界有不同的观点。 (一) 小产权房的利益 1. 小产权房有助于拉低房价。 小产权房兴起的原因在于城市过高房价, 如果没有城市中房价平稳, 也不会存在小产权房的问题。反过来, 小产权房的快速发展, 也会对过高房价起一定的抑制作用。近年来, 政府和国家有关部门对土地的实行严格的管控, 房地产市场呈现供不应求的态势, 导致城市房价不断攀升, 过高的房价与收入之间巨大的矛盾造成中低收入人群购房成了大问题。而与此同时, 城市的住房保障系统还未建立, 这就带动了小产权房的发展。虽然法律明令禁止小产权的买卖, 但小产权的存在在一定程度上增加的住房供应, 缓解了房地产的供不应求。所以说, 小产权房的出现一方面可以增加房屋的供给量, 另一方面可以起到抑制城市商品房价格的作用。 2. 增加农民收入。 对农村居民和乡镇集体而言, 小产权的开发与出售所带来的利润是巨大的, 与其通过出让土地获得土地补偿款, 不如通过小产权房来获得几十倍的收入。农民通过开发并出售小产权房能获得高额的土地增值收益, 虽然与商品房相比较少, 但确实是增加了村民的收入, 改善了农民的生活水平。同时, 对于购买小产权房的人来说, 以较为低廉的价格获得住房, 虽然没有房屋所有权证以及其他的保障, 但