光大证券-越秀地产-0123.HK-投资价值分析报告：深耕大湾区坚守初心，多元增储厚积薄发.pdf

2022 年1 月24 日 公司研究 深耕大湾区坚守初心，多元增储厚积薄发 ——越秀地产（0123.HK）投资价值分析报告 要点 买入（首次） 当前价/ 目标价：7.80/9.17 港元 背靠广州国资委及广州地铁集团的做大做优型老牌房企：得益于母公司越秀集团 的支持，公司享“开发+运营+金融”多渠道打通及“资金+信用+资源”的国企 独特竞争优势。越秀集团旗下越秀房托基金(0405.HK)及越秀服务（6626.HK） 作者 为公司持有型资产及物业管理增添亮色，打造地产中下游生态闭环。 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 聚焦大湾区推进全国化布局，多元增储成果丰硕：多元增储方式是公司最为显著 021 的优势之一，在缓和公开市场拿地利润率下行的同时，利于外拓其他潜力城市， hemiannan@ 分散风险。21H1 新增土储中，公司非公开市场获取土储面积占比约50.9% ，其 联系人：周卓君 中TOD （壁垒高，项目毛利率有望突破30%）、城市运营（政企合作，毛利率 021 20%以上）、合作开发（新拓城市，分散风险）模式拿地分别占新增土储面积的 zhouzj@ 4.2%、29.8%和6.6%。截至21H1 末，公司总土储约2809 万方；其中大湾区 占比约54.6% （广州47.5%），充裕优质土储奠定了公司未来发展的重要基石。 市场数据 总股本(亿股) 30.96 合同销售额再创新高，TOD 项目表现亮眼：2021 年全年公司实现合同销售金额 总市值(亿港元) ： 241.49 1151.5 亿元，同比上升约20% ，完成21 年销售目标1122 亿元的103%。2021H1 一年最低/最高(港元) ： 3.80/9.47 近3 月换手率： 6.50% 公司于大湾区实现合同销售额 336.7 亿元，同比上升 50.4% ，大湾区销售再上 新台阶。同时，公司TOD 项目表现亮眼，2021H1 实现销售额76 亿元，同比上 股价相对走势 升50.7% ，为利润的长期增长提供了重要驱动。 营收利润稳步增长，“商住并举”多元开花：在行业下行周期中，公司以相对优 秀的盈利水平为后续投融资提供充足支撑，并通过不断加强内部经营管控，强化 资源整合，尝试在逆势中实现自身的跨越发展。2021H1 公司实现营业收入约 242.4 亿元，同比上升2.2% ；实现核心归母净利润约21.0 亿元，同比上升5.6% ， 对应核心归母净利率8.7%。公司在拓展地产开发主业的同时坚持“商住并举” 发展战略；2021H1 公司实现商业租赁收入3.5 亿元，同比上升20.1%。 多元融资降低成本，“三道红线”绿档达标：2021H1 公司平均借贷利率为4.45% ， 同比优化0.26pct。2021H1 公司剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短 债比率分别69.4%、49.8%和1.8 倍，“三道红线”全部指标保持“绿档”水平。 收益表现 % 1M 3M 1Y 盈利预测、估值与评级：我们预测公司2021-2023 年核心EPS 分别为1.37、1.38、 相对 3.38 8.91 15.97 1.54 元。现价对应2021-2023