地产项目土地接收作业指导.docVIP

地产项目土地接收工作流程 1.作业目的 土地接收是工程进行施工乃至项目实施的前提条件之一，界线分明、定位明确地接收场地是工程顺利开展的条件。 2.作业依据 《建设用地规划许可证》，《建设用地批准书》，红线图；公司《房地产前期报建（后期验收）控制程序》。 3.主管岗位　工程部经理：协调工程部与公司综合开发部接收场地。 主办岗位　项目经理：现场接收场地，参与红线点、基准点的测放工作。 4.紧前工作条件 公司收到土地转让（出让）单位的土地移交通知书，工程部收到公司综合开发部的接地通知。 5.作业描述 5.1 接收土地前的准备 土地转让（出让）或土地竞标等取得土地的手续，《建设用地规划许可证》，《建设用地批准书》，红线图等证件资料由公司综合开发部办理。获知取得土地后，工程部经理跟进项目的开发进展情况，公司明确项目要实施时应安排项目经理，由项目经理具体跟进，先查阅红线图、地形图、项目方案图等资料，对项目的地址、方位、占地面积、周边环境、现状等情况了解、熟悉，并应从开发部了解（必要时查阅土地转让合同和附图附件）土地移交时的条件、状态，了解清楚是否需要拆迁，移交时有无水电，周边道路等情况。若由我司负责拆迁旧建筑构筑物，迁移供电、电视电讯、供水、煤气等管线，则需先选定拆迁施工队，联系相关的单位、部门，估测拆迁工程量，拟订、签订相关的协议、合同，做好拆迁的准备。对于需要砌筑围墙的场地，应先安排施工队伍，从总工室领得围墙图纸，商谈工程造价，待接收场地后可马上砌筑围墙。若此项目的土建施工单位已确定，应通知施工单位做好进场准备，也可将围墙一并交由土建队施工。 5.2现场接收 5.2.1现场查勘 收到开发部的土地移交通知后，工程部经理和项目经理及项目部专业工程师（若土建施工单位已确定，可通知施工单位同去）带好相机（最好是有日历的）和相关图纸资料与开发部到现场与交地单位交接，查勘全场（做好全景拍摄）。项目经理应引导双方在有问题需要交涉的地方停留（做好局部针对性拍摄），由对方介绍情况，双方议定遗留问题的处理方法。 5.2.2现场交接界桩、测放红线点 对于原单位用地，应对边界（围墙、界桩）交接清楚，做好记录，在地形图或平面图上标注清楚，对于通过竞拍或转让取得的空地，应现场测放红线点（由开发部申请并组织城市规划测量队测量放线），记录、标注清楚，并应记录一些延伸点、参照点的位置、距离（如某界点离路边垂直距离多少）以帮助校核（或重放）界桩点。对于测放好的界桩点，应加以保护（如已确定土建施工队，可安排施工队现场一起参与，或安排砌筑围墙的队伍或拆迁队进行界桩加固保护），避免界桩遭到损坏造成界线不明。 5.2.3 需要重点关注的问题 除土地转让合同另有约定外，土地接收时应达以下标准：场地标高要求与场外道路平齐；场地平整度要求起伏不超过正负30厘米；周边的边界线是否封闭，边界的折角点的界桩是否齐全和牢固，位置是否准确；边界是自然水面的，间接界桩与边界线的距离是否明确；地面以下的建筑物基础，构筑物已清除，过境的管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；地面以上和区域上空已清空（公司要求保留的除外）；与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷；区域与场外主干道之间必须畅通，并能保证重型施工车辆的通行安全；区域附近已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。 5.2.4 现场交接会议，交接记录 查勘完现场、界桩交接或测放完后，应在现场马上召开会议，确定是否接收。决定一般分三种情况：（1）同意接收，没有遗留问题，交接清楚；（2）同意接收，遗留问题商定处理方法、时限；（3）不同意接收，不符合土地出让合同约定的接管条件，整改后另行约时接收。 同意接收土地的，现场签署土地接收文件，由开发部与对方单位签，我部与开发部签移交记录，红线点、界桩交接记录。对有遗留问题的，应留下对方的联系人和联系方法。 5.3 接收土地后的工作 现场接收土地后，视具体情况，需要拆迁的，尽快安排施工队伍进场进行拆迁、清障，联系相关的部门迁移处理过境的管线；要申办施工用水用电、通（修）路、平整场地（三通一平）视条件尽快启动；需要砌筑围墙的，尽快安排施工单位砌筑围墙；土建施工单位已确定的，尽快安排进场进行施工准备工作。 5.4 整理接收过程中的资料，项目归档。