机电设备管理规定.doc

作者：石头人 机电设备管理规定 第 PAGE \* Arabic 1 页/ 共 NUMPAGES \* Arabic 4 页 1.目的 通过对机电设备的管理，使所有公共设备在使用中保证完好状态。 2.范围 适用于北京智造园物业服务中心工程部范围内的机电设备管理. 3.定义 3.1设备类型包括但不限于： A. 供配电设备（包括各类设备控制柜和分配电柜等）； B. 给排水设备（如给水泵、排污泵、各类阀门等）； C. 消防设施和器材（简称FAS，包括火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷淋系统、防排烟系统、气体灭火系统、灭火器材等）； D. 电梯（包括客梯、货梯、自动扶梯等）； E. 空调系统（包括风机盘管、管路等）； F. 多媒体及安全自动化控制系统（简称SAS，包括闭路监控系统、红外防盗系统、门禁系统等）； 4.操作规程 4.1设备台账 4.1.1 验收合格的设备交接后应及时确定维修工，由维修工负责将设备的操作作业规程编制完成，并由工程部建立《设备卡》、《设备台帐》； 4.1.2设备台帐应保持与设备现行状态一致，设备负责人应将设备封存、停用、现在使用范围、迁移、报废和更换零部件及检修情况及时在《设备卡》和《设备台帐》上予以记录。 4.2设备资料的管理 4.2.1各类设备的图纸、档案资料齐全。所有的资料案卷，存放于各服务中心档案柜并标识清楚； 4.2.2工程主管对所有设备的记录进行指导检查，保证记录和使用的有效性； 4.3设备的管理 4.3.1设备的接管、验收： 4.3.1.1在接管物业设施、设备时，由工程部负责按设备使用说明书、施工图、竣工图和相关资料对接管的设备进行接管、验收。参与设备接管验收的人员在设备接管、验收过程中，应按设备的设计功能逐一进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时以书面形式通知房地产公司，由其知会施工承包方限期整改。相关人员应主动收集设备资料及供方的联系方式和联系人，并整理归档。整改期间的跟进由工程部指定专人负责，设备的接管的相关资料由工程部复核存档； 4.3.2设备的管理做到: A. 设备运行正常，有正常的保养、检修制度； B. 设备运行人员严格按照操作规程执行； C. 生活水池、水箱有严格的管理措施，持有二次供水卫生许可证、水质检验报告； D. 消防系统设施、设备完好，可随时启用。 4.4设备的运行 4.4.1设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。日常保养工作由维修工负责每天巡视责任范围内设施、设备，发现问题及时处理并填写在对应机房的巡查记录表上； 4.4.2工程部主管每半月检查监督各类公用设施、设备的巡查工作，并在各《巡查表》上审核签字，发现问题及时通知维修工处理； 4.4.3设备检修等级按以下分类进行，（高级检修包含低级检修全部内容）： 4.4.3.1日检属巡视性检查维护。对设备房及周围环境进行清洁，检查设备无漏水、漏油、漏电、漏气等现象，记录运行数据，确认设施、设备运行状态无异常情况； 4.4.3.2月检属预防性检查。对设施、设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设施、设备正常运行； 4.5 设备的维修 4.5.1发现设备损坏或故障，维修工及时报告工程主管，由服务中心自行组织维修；对于重大维修工程，服务中心工程主管应向项目经理报告； 4.5.2内部解决不了的故障需要外委维修的，告知甲方进行处理。维修结束，服务中心维修人员需对设备进行检测，检测合格方予以验收； 4.5.3所有设备设施的保养填写在相应的保养记录表里。 4.6设备的保养 4.6.1维修工按照对应设备的维修保养规程，对设备进行检查和保养。工程部主管应根据批准的《年度设施设备保养计划》和维护内容，做好维护前的调查准备工作及防范措施。涉及人身安全和与生活、办公等密切相关、易引起顾客投诉或影响公司形象的重要维护工作，工程部主管需到场指挥、协调、组织。 4.7设备及零星部件的采购，由工程主管按公司采购流程申请。 4.8设备的报废 4.8.1对无法修复或无使用价值的设备，由工程主管确认，维修工填写《物料报废申请单》，提交工程主管审核、确认，报项目经理批准后，才能报废并除账。工程部在《设备台帐》中注明情况。报废的设施、设备应持黑色报废标识牌。 4.9设备机房管理 4.9.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材； 4.9.2设备房门应有“机房重地、非请勿入”标识，进出随手关门； 4.9.3设备房中重要设备上端如有管网等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、防鼠等设施，做好防护措施，以保证重要设备的安全使用； 4.9.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房