思源经纪北京市昌平区新城顺城立水桥项目定位方向探讨.pptx

思源经纪北京市昌平区新城顺城立水桥项目定位方向探讨会计学第2页/共114页城铁5号线本 案地块周边交通——轨道交通便捷858、479、984、358、432、758、运通117、昌平22等城铁13号线中东路距城铁5号线、13号线立水桥站600余米沿中东路向西经西小口路达昌平路距北五环4.0公里20多条公交线路组成四通八达的公交通网西小口路城铁13号线北 苑 路北 五 环 中 路北 五 环八达岭高速路安 立 路京承高速路城铁5号线北 四 环北 三 环O第3页/共114页地块周边住宅—— 北京居住聚集区之一A：东亚·奥北中心北区B：北京北C：东亚·奥北中心南区D：北方明珠O：中滩村在地块的东北1公里为天通苑西区A:东亚·奥北中心北区经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住聚集区。近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住区。C:东亚·奥北中心南区B:北京北第4页/共114页地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐E：龙德广场F：万意服装批发城 亚奥海龙电子城G：祥和宏兴建材H：零散小摊位F:万意、海龙项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。E:龙德广场第5页/共114页地块区域环境——自然、人文环境优越鸟 巢距占地680公顷的奥林匹克森林公园4公里；与奥运场区遥相呼应。2008奥运会结束后，那里的场馆设施将对外开放。水立方680公顷森林公园第6页/共114页地块周边其他配套—— 各项生活设施齐全中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、 东方幼儿园、春天幼儿园等医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、 北京市北郊肿瘤医院邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等第7页/共114页地块自身条件——开发条件优越地块无拆迁，土地已实现三通一平地块内有两排原生树第8页/共114页本项目基本经济技术指标项目单位　建筑总面积平方米83444.963其中居住用地（托幼用地）平方米4300指标容积率　0.8建筑密度　30%限高　12多功能用地（F1）平方米800004.96其中住宅建筑面积平方米56003.474其中两限商品房平方米40002.482普通商品住宅平方米16000.992商业建筑面积平方米24001.489指标容积率　3建筑密度　25%限高　60项目总用地面积37560.194平方米。其中建设用地面积30968.321平方米，代征道路用地面积6591平方米。项目绿地率：30％建筑产品及指标见右表。第9页/共114页 项目情况分析1 项目SWOT分析 开发难点探讨 项目SWOT 分析2 区域市场研究3 项目定位建议4 项目总体规划建议5SWOT分析第10页/共114页项目SWOT 分析S（优势）W（劣势） 紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达；交通出行方便位于奥北商圈，地段升值潜力大邻近国家奥林匹克森林公园， 人文资源优越土地平整，无拆迁问题地块小，缺少规模优势双限商品房与商品住宅共同规划、销售，影响项目整体品质商业面积比例大受规划用地所限，园林规划难出亮点T（威胁）O（机会）奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升10＃线等地铁线的开通，地铁交通 更加发达，人们更依赖地铁交通周边住宅供应对商品住宅形成竞争压力周边大配套商业丰富，商业规划 存在难点项目位于城乡结合部，西侧为单村，环境较差第11页/共114页项目开发难点探讨项目双限商品房与商品房共同开发销售， 如何解决双限商品房对商品房的影响？项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足 如何解决市场影响力不足？商业规划比例较大 如何解决商业面积过大的难题？开发商对商业销售价格预期高于市场水平 如何解决商业销售实现价值最大化？ 第12页/共114页项目双限商品房与商品房共同开发销售，如何解决双限商品房对商品房的影响？1、产品规划中区域分开，产品类型区分;营销过程案名、推盘期、形象等区分。第13页/共114页项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足 如何市场影响力不足的难题？1、开发区域内差异化产品2、优化产品，提高户型使用功能和竞争力 第14页/共114页商业规划比例较大， 如何解决商业面积过大的难题？1、产品规划中对商业业态进行合理把控2、 适当缩减商业面积3、将剩余部分商业产品进行合理转换第15页/共114页开发商对商业销售价格预期高，如何解决商业销售实现价值最大化？使商业产品具备稀缺