鹤壁万祥项目过程稿.pptxVIP

;;;;2;3;4;豫北地区中小型城市，外向交通便利与周边地市产生一定的客群交叉影响。 城市规模较小及人口基础薄弱，城市房地产市场属于典型的“内需”市场，未来发展空间受到一定局限。 城市人均GDP排名处于全省前列，为城市房地产市场发展提供一定的经济基础。城市经济产业结构相对单一，经济不稳定性增加城市房地产市场风险。 城市发展重心逐步南移，在城市规划导向及人口红利方面利好南区房地产市场发展，同时南区房地产供应将进一步增加。;城市属性分析;;市场属性分析;;老城区市场分析;区域特征;项目案名;96㎡;三室两厅一卫96㎡;项目;市场区域分析;淇滨北区市场分析;区域特征;淇滨北区;产品分析;项目;淇滨北区;新城核心区市场分析;新城核心区;;新城核心区;新城核心区;销售单价;20;客群分析;CBD片区市场分析;区域特征;房地产市场分析;项目;项目;市场区域分析;市场区域分析;市场区域分析;高铁站片区市场分析;区域特征;房地产市场分析;项目;项目;市场区域分析;市场区域分析;市场区域分析;淇河南岸片区市场分析;区域特征;;项目;项目;淇河南岸片区;市场区域分析;市场区域分析;新区住宅市场综合分析;;市场区域分析;;市场板块;项目价格表现;客群构成;住宅市场总结;新区商业市场分析;鹤壁新区商业格局主要沿兴鹤大街分布，已有成熟商圈位于鹤煤大道以北，鹤煤大道以南无已运营商业项目。;;商圈概况;裕隆爱之城;概况;概况;概况;新建商业项目资料;总结;;客户属性分析;;;受访客户年龄41-45岁占比30%。;受访客户中，以淇滨区中南部和淇滨区北部区域居住为主。;;;;;受访客户中，希望产品的附加值是外墙保温、太能热水其次为24小时热水。;;;;;项目地块仅北侧及东侧临路，西侧为另一住宅项目，南侧为城中村安置区。 项目住宅用地65亩，其中住宅净用地56.7亩，市政用地8.8亩；商业部分占地19.26亩，项目整体规模较小。;;;;;城市规模下及，人口基础薄弱客户容量有限； 区域人气不足，片区各项生活设施相对匮乏； 项目总体规模体量较小，无规模气势。 开发企业市场认知基础相对较差，客户基础薄弱。;;;;客户需求层面;方案;;两梯四户85~90㎡小三房户型示意：;115㎡三房;一梯两户135~143㎡三房户型示意：;;;规划布局;规划布局;规划布局;规划布局;规划布局;规划布局;;住宅发展建议;;项目地块北侧及东侧临路，西侧为住宅项目，南侧为城中村安置区。地块内部当前为农田及荒地，地形相对平整。;;;;;;;新古典主义的设计风格源于19世纪欧洲古典主义风格。一方面保留了古典的材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条，呈现出古典而简约的新风貌，兼容华贵典雅与时尚现代感。;讲究风格，在造型设计时不是仿古，也不是复古，而是追求神似。 用现代材料和加工技术追求传统样式的大的轮廓特点。 对历史样式用简化的手法。;;;;次出入口景观设计要点： 次出入口景观仪式感可相对弱化一些，主要突出居住品质的小型喷泉、铁艺、花坛、喷泉等元素为主。;;轴线与路径的交叉点, 设置喷泉、雕像、园林小品作为装饰营造出多变的景观效果。;科技配套发展原则： 注重与居民生活息息相关的科技附加值打造，比如社区安防系统、直饮水系统等，控制成本的基础上增加项目亮点。;【直饮水系统】;红外线防翻越系统;采用全新降噪楼板技术（在混凝土楼板层加覆隔音垫）全面隔音，减少楼上楼下相互干扰，享受宁静舒适的自在时刻。;商业发展建议;;;;【商业功能定位】;;;;售楼部建议;;序号;;;销售中心建议：示范区设计;销售中心建议：示范区设计;保安：注重仪表、着装、问候语、交通指挥手势等； 门童：酒店门童着装； 服务生：高档俱乐部酒吧服务生标准； 物业：物业管理公司提前介入，配合销售全面服务 大厅管家：40岁以上，稳重、谦恭；;【入口/停车场】;开发周期研判及项目经济测算 （仅限于住宅产品）;项目规模体量：8.6万㎡;住宅整体定价：客户需求角度4300左右 市场比价法定价：4500~5000之间 综合定价：4500左右 车位按照1:0.8配建，需多少车位，全地下停车，地下开挖面积？？;静态下项目投资利润率 土地价格160万/亩 建安成本按照1800元/㎡计算 地下建安成本按照2000元/㎡计算 住宅销售按照静态均价计算 地下车位销售按照8万元/个（可以让郝爽再落实一下）计算 综合投资收益率应该在25%左右(自己预估啊）