房地产公司偿债能力盈利能力运营能力分析--以万科为例.pdf

房地产公司偿债能力盈利 能力运营能力分析 -以万科为例 万科偿债能力分析 一、概述 企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期 债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能 力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度，应注重两个方面：一 是看企业流动资产的多少和质量如何，这样做的目的是关注企业短期流动资 产变现能力是否良好，二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能 力是企业偿还长期债务的现金保障程度，分析一个企业长期偿债能力，主要 是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关 金融、管理部门通过对偿债能力的分析，可以了解企业经营的安全性，从而 制定相应的财政金融政策；对于业务关联企业，通过分析可以了解企业是否 具有长期支付能力，借以判断企业信用状况和未来经营能力，并作出是否建 立长期稳定的业务合作关系的决策；对于企业本身来讲，长短期的偿债能力 可以反映企业自身资金链运作的状况，及时控制风险，降低资金运作成本， 提高自身企业商业信用。 I 二、万科基本情况介绍 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅 开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。万科1988年进 入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。 万科1991年 成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司 治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复 合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选 《福布斯》 “全球200家最佳中小企业”、 “亚洲最佳小企业200强”、 “亚 洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得 《投资者关系》等国际权威媒体评 出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立 了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下 “四季花城”、 “城市花园”、 “金色家园”等品牌得到各地消费者的接受 和喜爱；公司研发的 “情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第 一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立 的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三 方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为 重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从 2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈 阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2008年公司完成新开工面积523.3 万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入 404.9亿元，净利润40.3亿元。至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010 年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金 II 额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。 三、万科偿债能力的数据分析 以下数据来源自2007-2010年万科企业股份有限公司年报、2007-2010年 中粮地产股份有限公司年报以及中国证券网数据平台。 2007-2010年万科企业股份有限公司偿债能力数据表 年份 2007 2008 2009 2010 流动比率100% 1.96 1.76 1.91 1.59 流动资产 95,432,519,188.17 113,456,373,203.92 130,323,279,449.37 205,520,732,201.32 流动负债 48,773,983