交通运输-大物流时代系列研究（十）：高标仓、冷库供不应求，公募REITs助力物流地产行业发展新机遇-华创证券[吴一凡,刘阳]-20220307【37页】.docxVIP

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 行业研究 证 券 研 究 报 告 物 流 2022 年 03 月 05 日 物流行业深度研究报告高标仓、冷库供不应求，公募 REITs 物流行业深度研究报告 高标仓、冷库供不应求，公募 REITs 助力物流地产行业发展新机遇——大物流时代系列研究（十） 推荐 （维持） 华创证券研究所行业基本数据相对指数表现2021-03-04~2022-03-041%-7%-15%21/03 21/05 21/07 21/10 21/12 22/02-23%物流沪深300相关研究报告证券分析师：吴一凡电话：021箱： wuyifan@执业编号：S0360516090002证券分析师：刘阳电话：021箱： liuyang@执业编号：S0360518050001联系人：吴莹莹邮箱： wuyingying@联系人：周儒飞邮箱： 华创证券研究所 行业基本数据 相对指数表现 2021-03-04~2022-03-04 1% -7% -15%21/03 21/05 21/07 21/10 21/12 22/02 -23% 物流 沪深300 相关研究报告 证券分析师：吴一凡 电话：021邮箱： wuyifan@ 执业编号：S0360516090002 证券分析师：刘阳 电话：021邮箱： liuyang@ 执业编号：S0360518050001 联系人：吴莹莹 邮箱： wuyingying@ 联系人：周儒飞 邮箱： zhourufei@ 联系人：吴晨玥 邮箱： wuchenyue@ 物流需求正在激活行业巨大发展潜力。电商、第三方物流、制造业支撑了需求 底盘。近年来电商平台与第三方物流均在快速扩张仓储能力，而未来我国制造业从大到强，制造业与服务业的双业融合会进一步推动仓储物流的发展。2） 供给端：行业集中度较高，核心区域仍然供不应求。我国物流地产行业呈现“一超多强”格局，20 年 TOP10 占比 73%，但普洛斯市占率接近 30%。土地供给则紧张，热门城市尤为明显。3）供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨。 高标仓、冷库：物流地产最具潜力投资方向。1）高标仓：需求旺、缺口大。高标仓能够大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，从而降低单位成本，提升运营效率。预计我国当前实际高标仓或仅约 8000 万方，测算缺口或达 7000 万平方米以上。2）冷库:政策支持，发展迅速。此前报告我们提出： 生鲜电商与速冻食品消费会成为我国冷链需求潜在爆发点，未来 3-5 年的维度 看，两大市场增量预计在千亿之上。近期十四五冷链物流规划落地，扶持冷链物流发展，推动基础设施建设。 公募 REITs 提供全新退出方式：1）海外经验看，物流仓储公募 REITs 是优质投资资产。2）我国首批仓储物流公募 REITs 上市后市场表现良好。 相关标的分析：顺丰房托、中金普洛斯、南山控股。 占比%股票家数(只)430.01总市值(亿元)8,249.620.87流通市值(亿元)6,872.890.96顺丰房托：顺丰控股盘活资源新模式。 占比% 股票家数(只) 43 0.01 总市值(亿元) 8,249.62 0.87 流通市值(亿元) 6,872.89 0.96 助力产业升级”为核心竞争力之一，顺丰产业园致力于成为基于现代物流的产 业园运营商，截至 21H1，顺丰控股已成功布局 53 个城市的产业园项目，物流场地土地面积约 9300 亩，已建成运营项目建筑面积约 204 万平米，预计未 %1M6M12M绝对表现-0.2%8.3%-13.3%相对表现0.1%14.0%1.4%来三年管理运营面积超 600 % 1M 6M 12M 绝对表现 -0.2% 8.3% -13.3% 相对表现 0.1% 14.0% 1.4% 计约 67 万平米），累计实现投资收益约 18 亿元；2020 年设立物流地产开发基 金；2021 年顺丰房托上司，公司投资收益约 9 亿人民币。 中金普洛斯 REIT：我国境内第一批上市公募 REITs。底层资产由 7 个仓储物流园构成，分别位于京津冀、长三角和大湾区三大城市群，盈利能力稳步提升。 南山控股：A 股第一家上市物流地产公司。公司主业包括仓储物流、房地产开发和产城综合开发，地产收入占比约 8 成，而仓储物流毛利贡献近半。控股子公司宝湾物流开展仓储物流业务，打造国内领先的物流园区开发商和运营商。2020 年物流地产市占率 7%，位列第三。2018-2020 年物流业务净利润分别为 、0.41、9.27 亿元，20 年大幅增长主要由