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土地增值税清算相关政策规定 2020年2月7日 目 录 01 土地增值税清算基本规定 02 土地增值税清算收入确认 03 土地增值税清算扣除项目 04 土地增值税核定征收 土地增值税清算基本规定 达到清算 条件 税务机关 受理 清算税款补缴（退税） 清算审核 结果 清算资料 报送 一、应清算，纳税人按规定清算； 二、可清算，由税务机关发送《税务事项通知书（清算通知）》。 报送《土地增值税纳税申报表》和清算资料 清算资料齐全，符合受理条件的，开具《税务事项通知书（受理通知） 》 审核完毕，税务机关开具《税务事项通知书（清算审核结论通知）》 按《税务事项通知书（清算审核结论通知）》于限定时间内办理土地增值税清算手续 清算单位的确定 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》第十九条： 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。 清算条件 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。 已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》第六条、第七条 清算报送资料（参考） 序号 资料名称 1 《广东省土地增值税清算申报表及附表》 2 根据《广东省土地增值税清算申报表及附表》附列成本扣除项目的相关资料 3 取得土地、立项与规划环节资料（3.1~3.2） 3.1 国有土地使用证、出（转）让合同（协议）或其他相关证明 3.2 立项批准或备案文件 3.3 《建设用地规划许可证》 3.4 《建设工程规划许可证》 3.5 《建设用地规划条件》 4 项目工程施工、竣工验收备案环节资料（4.1~4.6） 4.1 《建筑工程施工许可证》 4.2 建筑工程施工合同 4.3 建筑工程决算书及工程量清单 4.4 政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料 4.5 工程竣工图、工程结算书电子文档 4.6 工程造价高于当地扣除项目金额标准的，提供说明其合理性的相关佐证资料 序号 资料名称 5 销（预）售商品房环节资料（5.1~5.4） 5.1 《商品房预售许可证》 5.2 月度销售明细表 5.3 《商品房产权权属证明书》 5.4 房屋测量成果资料 6 《工程造价情况备案表》 7 与清算项目有关的书面说明，内容应包括但不限于7.1~7.7： 7.1 房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况 7.2 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况 7.3 对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况 7.4 将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况 7.5 税款缴纳情况 7.6 涉及关联方交易的情况说明 7.7 企业财务核算体系和内部控制制度说明 8 主管税务机关要求报送的其他相关资料 清算受理 税务机关收到清算资料 符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。 纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的 纳税人在限期（原则上不超过15日）内补齐全部资料的，可以受理 在限期内补齐关键资料（如影响收入、扣除项目金额确定的资料），经主管税务机关认可的，可以受理 逾期未能补齐关键资料，由纳税人书面确认，经主管税务机关调查取证，确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的，可以受理 应清算项目，满足条件之日起90日内 可清算项目，收到清算通知之日起90日内 清算审核及结果 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补（退）税事宜。 经县（区）级税务局批准，可延期90日完成 清算受理之日起180日内完成清算审核，作出清算结论 经地级以上市税务局批准，可再延期90日完成 审核结论 有困难的 有特殊情况的 收入确认 《