广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权转让_项目分析报告_塔米狗.pdf

广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权 项目分析报告 一、项目核心资产 （1）公司目前在开发的土地项目是位于增城区石滩镇郑田村的华侨 城•云尚项目。该项目是华侨城于2019年7月以底价351600万元竞 得石滩镇郑田19022号地块，成交楼面价11021元/平米； 土地用途是二类居住用地 （R2），宗地面积106339.76平方米 （可建 设用地面积106339.76平方米），容积率≤3.0，建筑面积≤319019 平方米，建筑密度≤30％，绿地率≥30％，建筑高度≤150米；计算 容积率总建筑面积≤319019m2（配套商业建筑面积≤计算容积率总建 筑面积的3.3％，即10527m2），地下车库及设备用房建筑面积 （不 计算容积率）≤1300002。 （2）项目临近广州地铁21号线、16号线 （规划中）、28号线 （规 划中），其中16号线 （规划中）可接驳无缝接驳东莞四号线 （规划 中）、增城火车站，增天高速、广惠高速、珠三角环线旁伺，可快速 往来广佛莞惠；项目紧邻公立华附增城学校 （设30班小学、24班中 学）；项目近享约7000亩荔湖湖景及约40km增江画廊盛景，毗邻约 14万㎡硅谷公园及东侧市政公园两大生态公园。 二、标的企业基本情况介绍 企业名称：广州华侨城置业发展有限公司 注册地(地址) ：广州市增城区石滩镇群众文化体育活动中心 （鲍思 高） 法定代表人：笪云平 企业类型：有限责任公司 （内资） 成立时间：2019-08-15 注册资本：100,000.00万元 注册资本币种：人民币 经济类型：国有实际控制企业 公司类型 （经济性质）：有限责任公司 （内资） 经营规模：大型 统一社会信用代码或组织机构代码A5CX59B8F 经营范围：房地产开发经营;汽车产业园的招商、开发、建设;空港发 展区招商、开发、建设;新媒体产业园的投资、招商、开发、建设; 文化产业园的投资、招商、开发、建设;自有房地产经营活动;房屋租 赁;场地租赁（不含仓储）;房屋拆迁服务;物业管理;房地产中介服务; 房地产咨询服务;酒店管理;餐饮管理;市场经营管理、摊位出租;养老 产业投资、开发;体育项目投资与管理;投资、开发、建设、经营管理 物流设施;项目投资 （不含许可经营项目，法律法规禁止经营的项目 不得经营）;房地产投资 （不含许可经营项目，法律法规禁止经营的 项目不得经营）;房地产估价;土地评估;体育运动咨询服务;策划创意 服务;投资咨询服务;市场营销策划服务;体育营销策划服务;大型活 动组织策划服务（大型活动指晚会、运动会、庆典、艺术和模特大赛、 艺术节、电影节及公益演出、展览等，需专项审批的活动应在取得审 批后方可经营）;养老机构业务 （为老年人提供集中居住和照料护理 等服务）;养老机构业务，为老年人提供社区托养、居家照护等社区 居家养老服务;社区居家养老服务业务 （为老年人提供社区托养、居 家照护等社区居家养老服务，不涉及餐饮、医疗等许可审批项目）; 运动场馆服务（游泳馆除外）;健身服务;台球服务;酒店住宿服务（旅 业）;游泳馆; 公司股权结构： 深圳华侨城房地产有限公司 （100%） 三、公司简介 公司土地开发项目： 1、石滩镇郑田19022号地块的用地规划条件 公司目前在开发的土地项目是位于增城区石滩镇郑田村的华侨 城 ·云尚项目。华侨城 ·云尚项目是华侨城于2019 年7 月以底价 351600万元竞得石滩镇郑田19022号地块，成交楼面价 11021元/平米。 根据《广州市增城区国有土地使用权网上挂牌出让公告 （穗规划资源 增挂出告 （2019）17号）》：“1．地块编号19022号； 2．宗地坐落：石滩镇郑田村；3．土地用途：二类居住用地 （R2）； 4．宗地面积：106339.76平方米 （可建设用地面积106339.76平方 米）；5．容积率≤3.0；6．建筑面积：≤319019平方米；7．挂牌 起始价：351600万元”；“本次挂牌成交价包括130000平方米地下 车库及设备用房的土地出让金，若地下车库及设备用房的实测面积超 过130000平方米，超出部分则按相关规定补缴出让金。” 根据《增城区石滩镇郑田19022地块用地规划条件》（穗 规划资源业务函 〔2019〕3713号），地块的 “经济技术指标: （按规 划建设用地面积106339.76m2计算）：（1）容积率≤3.