深圳中原产品策划版本纲要(1).docVIP

深圳中原产品筹划版本纲要 一． 整体产品筹划1． 工程分析〔1〕 工程背景分析l 深度理解工程规划要点〔设计要点〕，以此为根本数据，制定工程的技术经济指标。利用表格表现，如下表所示： 总用地面积??容积率 总建筑面积??建筑密度 其中：住宅面积??建筑高度 会所面积??不计算容积率面积 教育配套面积??车位 商业配套面积??建筑特征 ? ? l 理解政府控规和详规，通过细致的分析，可对详细工程的前景规划用开展的目光作出更为实际的方案。通过以下几方面总结政府整体规划：a. 交通前景规划状况b. 教育配套前景规划状况l 商业配套前景规划状况c. 环境前景规划状况l 定位报告分析，通过对筹划定位报告的分析，提炼定位报告的重要观点，以便能使产品筹划紧扣工程整体思路。通过以下步骤来做：a. 着重对产品定位进展总结b. 用专业的语言进展复述c. 对其它工程定位进展总结d. 预示产品对定位的支撑〔2〕.工程地块分析l 地块环境分析，对工程所在地块周边环境进展分析，把深度挖掘的优优势，一一列举出来，可通过下面详细内容加以表现：a. 对周边方位进展分析b. 对周边自然景观及建筑物进展分析c. 对有关气象指标进展分析，包过日照，风向等。d. 居住环境分析，包过居住气氛，居住习惯等。l 地块特征分析，对工程所在地块自身进展分析，把一些详细的指标加以细化和研究，可通过图示和文字加以描绘。a. 对地块形状进展分析，包过地块四边的坐标点，角度等。b. 对地块的地坪进展分析。c. 对地块的竖向进展分析。d. 对地块的自身环境进展分析。2.??工程创意〔1〕 工程命名? ?可能不会是工程的名称，而是工程的创意名，假如有可能的话，也可能是工程的推广名。〔2〕 工程创意? ???根本上从两方面去创意，即抓住人性的东西进展创意，抓住工程的特征进展创意。创意可通过文字〔电视脚本形式〕或图片〔连环画形式〕加以表现。3. 规划设计〔1〕 规划理念l 居住理念，主要从人对居住的理想化去考虑。通过以下步骤去做：a. 分析客户的背景资料。b. 分析客户的居住心理。c. 初步形成产品的轮廓。d. 形成工程的居住理念。l 生活方式，主要从人对生活方式的实在追求去考虑。通过以下步骤去做：a, 分析客户的背景资料。b. 分析客户的生活方式。c. 初步形成产品的轮廓。d. 形成工程的生活方式。l 总结，通过前面两种的分析，找出更为符合工程的规划理念。〔2〕 设计表现l 场地设计，首先大体上确定主出入口，并大体上划分组团。l 交通组织设计，确定交通道路，区分人车道路。l 组团细分，根据道路的划分，将各组团进展细分。l 建筑群布置，根据组团的划分，布置建筑群。l 环境用地，将一些空地合理安排好，作为环境的设计用地4． 环境设计〔1〕工程分析l 工程规划分析：a． 工程的总体规划分析b． 工程的建筑及其风格分析l 工程地盘分析：a．地块形状分析〔地块形状、地块周围建筑、周围教育设施、附近? ?? ?? ?? ?? ???道路环境〕b地块景观分析〔工程四面的景观和工程最大的景观优势〕c地块区位分析〔工程范围和面积、工程地块开展方向〕d周边配套分析〔交通、食肆、购物、附近楼盘的配套分析〕e竞争对手分析〔2〕工程背景情况分析l 分析开展商的工程要求l 分析工程的文化背景l 分析工程附近的人文环境l 分析工程四周居住者的消费才能l 分析工程的市场定位〔包括总体定位、工程客户定位、形象定位、工程功能定位等。〕〔3〕环境创意l 环境的创意一定要紧紧围绕工程的自身情况来考虑，根据以上的工程分析来设想环境的创意，扬长避短。所以每个楼盘的创意肯定是独一无二的。〔4〕小区环境要包含的一些主要元素：l 入口标志〔物〕l 入口及入口广场l 中心广场〔花园〕l 会所l 成人休闲区l 儿童活动区l 运动区〔包括球场、游泳池、跑道〕l 水体景观〔例如喷泉、水池、流水等〕l 绿化空间l 消防环道l 行人步径、车道l 总结：每个工程的情况都不同，都有它自己的独特之处，小区的环境设计要根据每个工程的实际情况来设计。5.??建筑群特征 〔1〕 建筑群外立面l 建筑群的朝向l 建筑群总体形象l 建筑群外立面细部l 建筑群体天际线控制〔2〕.建筑群主色彩l 色彩建议分析l 建筑群总体色彩控制l 建筑群主色彩控制二. 个体产品筹划1.??户型〔1〕建筑单元确定l 居住人口密度确实定l 每层居住户数确实定l 建筑单元确实定〔2〕 整体户型确定l 户型定位l 户型指标确定l 户型格局〔3〕 户型功能用房确定l 厅确实定