老旧住宅小区物业管理的问题与建议.docxVIP

关于老旧住宅小区物业管理的问题与建议 物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业 的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关 注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整 洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有 关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而老旧小区却在推行物业管 理的过程中，遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。 一、居民观念需转变 多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存 在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管 房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收 费，也应该由单位交。 二、硬件条件相对落后 老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的 规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以 下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和 文化活动空间较小等等 三、产权形式多样 老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产 权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的 产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属 单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银 行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。 四、存在多头物业管理的现象 产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同 物业进行管理的局面。主要有： 单位自管房物业管理公司， 房管局直 管公房物业管理公司，社区管理单位，居委会或家委会，市政设施单 位，商业网点单位等。 五、对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大 老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础 设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。 根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百 万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问 题。 六、物业管理收费困难 已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也 存在物业管理收费困难的问题。老旧小区物业管理收费共分 13 项，根据 房改房政策，房屋使用人一般只交纳两项费用，即卫生费和保安费，普 通小区全年收费总额为 84 元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公 司只能收到 70%左右。 七、原产权人物业管理费负担过重 老旧小区一般是房改售房，根据房改售房的政策规定，物业管理收 费中的大部分费用是由原产权人承担。 八、管委会作用有待进一步发挥 实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员 会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关 规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权 单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主 委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。 九、社区管理与物业管理存在矛盾 社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有 的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政 府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管 理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店 等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。 针对当前老旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下 建议： 其一、加快、加强物业管理的立法工作 当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管 理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和 纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政 府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特 别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。 其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境 1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的 资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计 划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。 2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资 改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试由居民参与设计、参与投 资、参与建设的公众参与方式。 3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对 老旧小区的改造进行相应的投资。 至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区 的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居 民的经济承受能力。 其三、政府部门应加大对老旧小区实施物业管理工作的规划 针对没有实施物业管理的老旧小区，政府房地产管理部门应