山海旅游度假区策划定位报告.pdf

1 一、首先抓住最核心的六大问题 2 一、成功切入点是差异化 应该辨证看待项目与周边市场的关系，既有竞争也有互利 项目要取得成功首先需要一个准确的市场切入点。切入点的选取要建立在对周边市 场关系与项目竞争环境的深入分析上。与我们紧密相邻的几个大型综合旅游休闲度 假项目，如青岛啤酒城、熊乐园、大唐渔宴等，与项目之间其实是一种辨证的相互 作用关系。 从表面上看只是项目最直接的竞争者和威胁者； 但深层次考察，如果项目能够通过科学的业态规划和功能设计，实现与它们错位经 营、差异化互补，就可以化敌为友，让自己成为最大的受益者。 周边几大项目的信息列表： 项目名称 建筑面积 业态 啤酒城 455350㎡ 高星级酒店、大型购物中心、娱乐休闲、写字楼 熊乐园 占地80000㎡ 多种户外娱乐休闲健身运动 证大大拇指广场 80000㎡ 写字楼、休闲广场 大唐渔宴 营业面积2600㎡ 酒楼(餐饮) 永安街 / 精品走廊、休闲风情街、小吃街、特色街 3 项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势 如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势： 1）规模不占优势。 2 ）位置不占优势。 3 ）与路面有巨大落差。商业可见性差、消费直达性差。大大削弱商业吸引力。 4 ）竞争项目先入为主。对消费者而言拥有知名度与市场占有率的优势；对招 商而言具有资源抢占和市场垄断的优势。 如果不能做到差异化。项目就必须面临残酷的市场竞争环境： 即业态重复、市场饱和；顾客争夺、商家垄断；恶性竞争、利润瓜分。 4 充分挖掘自身的资源和特色，是打造差异化的突破口 如果能够做到差异化，我们将建立自己的竞争优势。 1）直接临海，拥有600多米的海岸线，一线海景资源不可复制。 2 ）本项目既拥海、又有山（背后的土坡＋东面的石头山）。经过精心的设 计，实现化腐朽为神奇（详见第三部分业态规划篇）。通过将山海资源 巧妙结合，打造出“ 山海奇观”的双重美景。 3 ）与高尔夫度假区结合，通过在项目中设置酒店、酒店式公寓和高档会员 俱乐部等高端业态，有针对性地吸引高端消费人群。提升商业档次，增 强购买力。 4 ）充分结合石老人的故事传说，弘扬民族美德、突出地域文化、创建区域 品牌。为石老人风景旅游区打造一张真正属于自己的文化名片。 5 从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势 定位差异化＋内容差异化＋形式差异化 1）定位差异化： 项目不只是一个普通的商业项目，开发商追求的也不只是片面的市场经济 效益。我们必须站在区域协调发展、文化品牌创建、甚至现代城市经营的 高度上来对项目进行定位。将项目打造成石老人风景旅游区的形象窗口和 旅游地标。打造成展现青岛现代城市文化和时代文明的一张亮丽名片。而 这种高度的定位正是通过下面的功能差异化来加以实现的。 6 2）内容差异