天津某地产张贵庄项目.pptVIP

二、不同项目综合评述---津塘路沿线项目特征 1、该区域是连接市区同塘沽及经济开发区主要道路，项目定位差异较大。 2、中环线以内项目定位较高，均价在3300元/平米，建筑形式以小高层和多层为主，开始注重社区规划。 3、中环线以外项目定位偏低，均价在2000元/平米，建筑形式多为多层砖混。没有景观建设与社区配套的概念。 第一百二十五页，共二百零一页。 二、不同项目综合评述---张贵庄路沿线的项目 1、基本处于开发空白状态，始终未形成住宅聚集区域。 2、懿德园是该路段档次最高的项目。 3、有少部分低档的安居房、开发商的操作水平极低。 懿德园 第一百二十六页，共二百零一页。 新市镇用地范围 张 贵 庄 路 津 塘 公 路 东南半环 中环线 外 环 线 ◆ 万隆1000亩 东丽区待开发2300亩 顺驰2000亩 万科2000亩 1、万隆地块：目前已经开始收取意向订金，产品以4.5层为主，少量别墅，开盘均价为2600元平米。计划在2003年5月份正式面世。 2、顺驰地块：地价与我司首期地块地价完全相同，目前正在进行规划设计，计划在2003年10月开盘。 三、未来供应趋势--- 2003年该区域是各大开发商竞争的焦点 第一百二十七页，共二百零一页。 三、未来供应趋势--- 机会与竞争并存 1、东部区域房地产市场总体开发水平较低，多集中在安居型住宅需求水平。由于基础配套设施建设对区域市场的提升尚未体现，新的地产开发秩序尚未形成。 2、缺乏大片区整体规划，低档项目间无明显的区域开发界限。 3、大商家已经看出该区域的巨大开发潜力，快速占领，区域整体规划的大盘板块开发将随即出现。 第一百二十八页，共二百零一页。 第四部分 竞争对手分析 第一百二十九页，共二百零一页。 一、竞争对手选择 竞争对手分析 二、竞争对手项目客群分析 三、热销产品分析 四、竞争对手产品特点 五、竞争对手品牌特点 第一百三十页，共二百零一页。 一、竞争对手选择 目前本市共有6个改善型大盘项目，规模都在1000亩以上，都具备较为完善、便捷的交通体系或远景规划。成为吸引城市人群外迁的主要分流项目。其中华苑和梅江为多个开发商开发，而太阳城、奥林匹克花园、第六大道成为我们的主要竞争项目。 华苑 奥园 太阳城 万科花园新城 张贵庄新市镇 梅江 第六大道 第一百三十一页，共二百零一页。 项目 指标 建筑面积 130万（不含商业），紫玉园14万，静语兰山10万 容积率 总体1.26，紫玉园0.88，静语蓝山0.91 车位比 紫玉园60％，静语蓝山70％ 建筑类型 一期为多层形式住宅，紫玉园以5.5层为主，静语蓝山以4.5层为主，同时各有部分3.5层 主力户型 90－100平米（紫玉61％，蓝山51％），125－145平米，38％ 销售价格 均价在3200－3300元/平米之间（含装修费） 销售情况 02年6月、9月开盘，共上市24万，已售10万，42％ 商业配套 “新天地商业街”6000平米，400米长，40个店铺 教育配套 “太阳学城”，幼儿园0.2万，小学1.5万（30班），中学3万（36班） 康体中心 8000平米，体育、休闲设施，对外营业 主题公园 4万平米（未来规划用地），戏水广场、梦幻森林、小小农庄、滑轮场等 一、竞争对手选择---太阳城 第一百三十二页，共二百零一页。 项目 指标 建筑面积 总建面84.7万平米，一期 13.8万 容积率 总体1.27，一期0.98 车位比 40％ 建筑类型 4.5层－6层 主力户型 一期80－100平米，占50％，127－130平米占20％ 销售价格 均价3350元－3450元/平米（含装修） 销售情况 02年10月开盘，分3批推出8.2万，762套，已售494套，5.2万平米，63％。 商业配套 “奥林匹克”商业步行街 教育配套 幼儿园，小学1（1.3公顷，24班），小学2（1.5公顷，30班），中学（5.3公顷，4万平米） 康体中心 1.1万平米，对外营业 主题公园 9公顷，30米环行人工河，高尔夫练习场、足球场、群体运动区、航模区、会馆、茶轩、棋社等 一、竞争对手选择---奥林匹克花园 第一百三十三页，共二百零一页。 项目 指标 建筑面积 总69.4万平米。一期10万，1135套公寓，26套别墅 容积率 总体1.04 车位比 30％ 建筑类型 4.5层为主，3.5层和5.5层补充，少量联排 主力户型 一期78－110平米占57％，110－127平米占20％，57－75平米占15％ 。 销售价格 目前处于交意向订金阶段，一期均价为2600元/平米 销售情况